EBA, con Q&A 7898/2026, ha chiarito se, nel caso in cui un’esposizione sia classificata come un’esposizione inerente immobili produttori di reddito (IPRE) e il rimborso di tale esposizione sia sostenuto da flussi di reddito da locazione diversificati tra più immobili o locatari (in modo tale che il rimborso dell’operazione non dipenda in misura significativa dalla performance o dai flussi di cassa di un singolo immobile sottostante), si integrino le condizioni per la mitigazione del rischio di credito di cui all’art. 199, par. 2 CRR.
Più in generale, è richiesto a EBA di specificare, come debba essere interpretato il rapporto tra la definizione di IPRE ex art. 4 par. 1 punto 75 ter del CRR e le condizioni di cui all’art. 199 par. 2 del CRR, nella valutazione dell’ammissibilità di garanzie reali immobiliari, ai fini della mitigazione del rischio di credito, per il riconoscimento di beni immobili come garanzie ammissibili nell’ambito dell’approccio IRB.
Si precisa preliminarmente che:
- l’art. 4, punto 75 ter CRR definisce l’esposizione IPRE come quella in cui “l’adempimento delle obbligazioni creditizie relative all’esposizione dipende in misura rilevante dai flussi di cassa generati dagli immobili che garantiscono tale esposizione”, concentrandosi sulla dipendenza complessiva dell’esposizione dai flussi di cassa generati dagli immobili.
- l’art. 199, par. 2, lett. b) CRR stabilisce una condizione per il riconoscimento di un immobile come garanzia ammissibile ai fini della mitigazione del rischio di credito nell’ambito dell’approccio IRB; tale norma richiede che “il rischio del debitore non dipend[a] in misura rilevante dall’andamento del progetto immobiliare o dell’immobile sottostanti, ma piuttosto dalla capacità di fondo del debitore stesso di rimborsare il debito attingendo ad altre fonti e di conseguenza il rimborso del debito non dipende in misura rilevante dai flussi di cassa generati dall’immobile sottostante che funge da garanzia reale”.
La questione posta, in altri termini, richiede di specificare se fra le “altre fonti” del debitore da cui attingere per rimborsare il debito garantito (ex paragrafo 2 art. 199 CRR), vi possano rientrare i diversi flussi di cassa costituiti dalle entrate dei diversi contratti di locazione stipulati in relazione al medesimo immobile garantito.
EBA, nella risposta alla questione posta, evidenzia preliminarmente come nel caso gli enti abbiano ottenuto più tipi di protezione del credito di tipo reale, l’art. 231 del CRR richiede il riconoscimento sequenziale delle singole tipologie di garanzia reale presenti nel pool e, dopo ogni fase, la riduzione del valore residuo dell’esposizione non garantita in misura pari al valore rettificato della garanzia riconosciuta in tale fase, applicando le rettifiche per volatilità di cui all’art. 230, par. 2, del CRR.
Per un pool di beni immobili ammissibili ricevuti a garanzia della medesima esposizione secondo il modello IRB, ciò comporta il riconoscimento sequenziale di tali beni immobili e, dopo ogni fase, la riduzione del valore residuo dell’esposizione non garantita in misura pari al valore del bene immobile riconosciuto, rettificato mediante una rettifica per volatilità del 40% ai sensi della Tabella 1 dell’art. 230, par. 2, del CRR.
Il calcolo richiesto dall’art. 231 del CRR tratta pertanto, secondo EBA, ciascun bene immobile del pool di garanzie come elemento a copertura di una parte dell’esposizione, pari al valore del bene stesso, rettificato per la volatilità.
Se il rimborso della quota dell’esposizione considerata garantita da uno dei beni immobili dipendesse in misura significativa dai flussi di cassa generati da tale bene, tali flussi non sarebbero disponibili per il rimborso di altre quote dell’esposizione: di conseguenza, affinché sia soddisfatta la condizione di cui all’art. 199, par. 2, lett. b), del CRR per ciascuno dei beni immobili del pool di garanzie, è necessario che il rimborso dell’importo complessivo riconosciuto come garantito da beni immobili ai sensi dell’art. 231 CRR non dipenda in misura significativa dai flussi di cassa totali generati dai beni immobili inclusi in tale pool.
La locuzione “garanzie reali immobiliari” di cui all’art. 199, par. 1, lett. a), del CRR, va interpretata conformemente al termine “bene immobile” di cui al paragrafo 2, riferito al bene che funge effettivamente da garanzia per l’esposizione e non alle singole unità locative all’interno di tale bene (come un centro commerciale o un condominio), qualora tali singole unità non siano costituite separatamente in garanzia per un’esposizione azionabile in modo autonomo.
Qualora non siano oggetto di costituzione in garanzia separata, non sono le singole unità locative all’interno di un immobile (che possono avere o meno locatari diversi) a garantire un’esposizione in modo separato e indipendente, bensì l’immobile nel suo complesso.
Pertanto, anche nel caso in cui un immobile comprenda più unità locative e presenti una struttura di locatari diversificata – tale per cui i flussi di cassa generati dall’immobile non dipendano in misura significativa da un singolo locatario, ma il rimborso dell’esposizione garantita da tale immobile dipenda comunque in misura significativa dai flussi di cassa complessivi generati dall’immobile stesso per effetto di tutti i locatari – la garanzia reale continua a non soddisfare la condizione di cui all’art. 199, par. 2, lett. b), del CRR.
Anche qualora ciascuna unità sia costituita separatamente in garanzia e possa essere escussa in modo indipendente, ciò non rileva ai fini dell’art. 199, par. 2, lett. b), del CRR: infatti, una dipendenza significativa della quota garantita da una di tali unità, dai flussi di cassa generati dalla stessa, implica che tali flussi non siano disponibili per le quote garantite dalle altre unità; resta dunque necessario valutare se il rimborso dell’importo complessivo riconosciuto come garantito da tali unità non dipenda in misura significativa dai flussi di cassa totali generati dalle unità stesse.
