Con la Risposta n. 208/2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla nuova fattispecie di plusvalenza immobiliare di cui all’art. 67, comma 1, lett. b-bis, introdotta con la L. 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di bilancio 2024), relativamente agli immobili sui quali siano stati effettuati interventi agevolati dal Superbonus 110%.
Secondo tale disposizione, costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate tramite cessione a titolo oneroso di immobili – esclusi quelli ricevuti per successione – sui quali siano stati effettuati e conclusi, entro i dieci anni che precedono la cessione, interventi agevolati dal Superbonus 110%.
La plusvalenza si calcola come differenza tra il prezzo di cessione e il prezzo d’acquisto dell’immobile (rivalutato in base all’indice dei prezzi al consumo di famiglie di operai e impiegati, se acquistato da oltre cinque anni al momento della cessione).
Il prezzo d’acquisto va aumentato di ogni costo inerente, ivi comprese le spese sostenute per l’intervento agevolato dal Superbonus, escluse le spese per interventi conclusi nei cinque anni antecedenti la cessione per i quali il contribuente abbia usufruito dell’agevolazione nella misura integrale del 110% e abbia optato per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.
Nel caso esaminato, il contribuente aveva ottenuto il 50% della proprietà per successione dal coniuge deceduto, mentre il restante 50% era stato acquisito molti anni addietro a titolo oneroso tramite una compravendita.
Nel corso del 2023, erano stati effettuati lavori di riqualificazione energetica esclusivamente sulle parti comuni dell’edificio condominiale cui apparteneva l’immobile, utilizzando il Superbonus e optando per la cessione del credito.
Al momento della cessione, che il contribuente era intenzionato a realizzare nel 2024, si è chiesto se e in quale misura la plusvalenza risultante dalla vendita fosse soggetta a tassazione.
L’Agenzia delle Entrate ha dapprima chiarito che, ai fini dell’operatività della norma impositiva, non rileva la distinzione tra c.d. interventi trainati e interventi trainanti: un qualsiasi intervento agevolato, che interessi anche soltanto le parti comuni dell’edificio condominiale di appartenenza, è suscettibile di far scattare il presupposto impositivo.
Inoltre, vista l’espressa esclusione normativa per gli immobili acquisiti per successione ereditaria, a parere dell’Agenzia è soggetta a tassazione soltanto la quota del 50% di plusvalenza riferibile alla parte di proprietà acquisita a titolo oneroso.
La parte di plusvalenza riferibile alla porzione di immobile ottenuta per successione, invece, non concorre alla formazione della plusvalenza imponibile.
Pertanto, nel caso specifico, rileverà fiscalmente il 50% della plusvalenza, che andrà calcolata sottraendo dal prezzo di vendita il costo originario sostenuto per l’acquisto, rivalutato.
I costi dei lavori agevolati con il Superbonus invece non dovranno essere inclusi, essendo che l’intervento si è concluso solo nel 2023 e il contribuente ha optato per la cessione del credito.
