La Prima Sezione civile della Cassazione, con ordinanza n. 25532 del 18 settembre 2026, si è espressa in materia di mutuo fondiario, limite di finanziabilità ex art. 38, c. 2, del T.U.B. e validità del contratto di finanziamento.
La controversia trae origine dall’impugnazione del decreto del Tribunale che aveva ammesso allo stato passivo del fallimento il credito derivante da un contratto di mutuo fondiario in via chirografaria anziché ipotecaria, sul presupposto della nullità del finanziamento per superamento della soglia legale. Dunque, la società cessionaria del credito proponeva ricorso per cassazione lamentando la violazione dell’art. 38 del T.U.B. e degli artt. 1418 e 1419 c.c., sostenendo la piena validità del contratto e della garanzia reale.
L’esegesi della Corte dell’art. 38, comma 2, del T.U.B. ripercorre l’evoluzione giurisprudenziale, superando sia la tesi della nullità virtuale per violazione di norma imperativa (Cass. n. 17352/2017), sia l’indirizzo favorevole alla riqualificazione d’ufficio in mutuo ipotecario ordinario (Cass. n. 17439/2019; Cass. n. 7509/2022).
Invero, la decisione ribadisce la piena adesione al principio nomofilattico espresso dalle Sezioni Unite, le quali hanno escluso che la regola di vigilanza conformi la validità negoziale (Cass. Sez. Un., n. 33719/2022). Conseguentemente, la disciplina di contenimento del rischio risponde ad un’esigenza di tutela prudenziale del sistema creditizio, la cui inosservanza non altera il sinallagma contrattuale.
La Corte ricorda infatti che le Sezioni Unite hanno espresso il principio di diritto a tenore del quale: “in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell’ambito della c.d. «vigilanza prudenziale», in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell’interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere“.
In sintesi, la Prima Sezione riafferma:
- la natura non imperativa dell’art. 38, c. 2, del T.U.B., avente funzione meramente integrativa dell’oggetto contrattuale
- l’inidoneità del superamento del limite a determinare la nullità del contratto, evitando che la caducazione dell’ipoteca pregiudichi la stabilità dell’istituto
- l’inammissibilità della riqualificazione d’ufficio del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario, ove contrastante con la volontà delle parti.
In riferimento al caso di specie, quindi, l’accertato superamento della soglia di finanziabilità non incide sulla validità del contratto né sulla garanzia ipotecaria: la Suprema Corte ha quindi accolto il ricorso, cassando il decreto impugnato, con rinvio al Tribunale per un nuovo esame conforme ai principi enunciati.
