Con la risposta n. 133 del 14 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la costituzione a titolo oneroso del diritto di usufrutto e la contestuale cessione della nuda proprietà a soggetti diversi configurano due negozi distinti, autonomamente rilevanti ai fini fiscali, anche laddove realizzati con un unico atto e in relazione al medesimo immobile, in ragione della separazione tra i diritti trasferiti e l’autonomia causale delle disposizioni negoziali.
La disciplina di riferimento è contenuta nell’art. 67, comma 1, del TUIR, come riformulato dall’art. 1, comma 92, lett. a) e b), della legge n. 213 del 2023 (legge di bilancio 2024), che ha confermato, attraverso la modifica dell’art. 9, comma 5, del medesimo TUIR, la piena equiparazione ai fini reddituali tra atti traslativi e atti costitutivi di diritti reali, purché onerosi.
In particolare, la lettera b) dell’art. 67 rileva con riguardo alle plusvalenze derivanti dalla cessione onerosa di immobili (ivi inclusa la nuda proprietà), mentre la lettera h) individua tra i redditi diversi i proventi derivanti dalla costituzione di diritti reali di godimento, tra cui l’usufrutto.
Nel caso di specie, due coniugi, comproprietari in regime di separazione dei beni, intendevano alienare separatamente l’usufrutto e la nuda proprietà di un’unità abitativa, a favore di soggetti distinti.
L’istanza sollevava il dubbio circa la possibile unitarietà dell’operazione, con conseguente assoggettamento integrale alla disciplina delle plusvalenze immobiliari, ai sensi della lettera b) dell’art. 67 TUIR (che garantisce l’esclusione della tassazione in caso di acquisto dell’immobile acquistato da più di un quinquennio) o, in alternativa, la riconduzione dei due trasferimenti a fattispecie autonome, fiscalmente distinte (soluzione quest’ultima che avrebbe fatto ricadere la costituzione dell’usufrutto nell’ambito applicativo della lett. h) dell’art. 67 TUIR, per il quale la tassazione scatta in ogni caso e senza limiti temporali).
L’Agenzia ha ritenuto fondata questa seconda impostazione, richiamando anche la giurisprudenza della Cassazione in tema di imposta ipocatastale e di registro (ord. nn. 7154 e 11922 del 2021), secondo cui la contemporaneità e l’unicità dell’atto non sono elementi sufficienti a configurare una cessione unitaria della piena proprietà, ma rileva la volontà delle parti e l’autonomia oggettiva dei trasferimenti.
In particolare, il diritto di usufrutto viene costituito ex novo, incidendo sulla titolarità originaria del diritto di proprietà, mentre la successiva cessione della nuda proprietà ha a oggetto un diritto già scisso, con effetti estintivi della posizione giuridica residua del cedente.
Di conseguenza, sotto il profilo fiscale, l’operazione comporta:
- da un lato, la tassazione del corrispettivo relativo alla costituzione dell’usufrutto come reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. h), determinato secondo l’art. 71, comma 2, del TUIR;
- dall’altro, la rilevanza, in termini di plusvalenza, della cessione della nuda proprietà, da assoggettare alla disciplina dell’art. 67, comma 1, lett. b), e dell’art. 68, se intervenuta entro cinque anni dall’acquisto dell’immobile.
