L’Arbitro Bancario Finanziario, Collegio di Torino, con decisione n. 676 del 26 gennaio 2026 (Pres. E. Lucchini Guastalla, Rel. G.L. Greco), si è pronunciato sulla responsabilità dell’intermediario per il ritardo nella cancellazione dell’ipoteca relativa a un mutuo estinto, nonché sulla prova del conseguente diritto del cliente al risarcimento del danno.
In via preliminare, il Collegio ha escluso l’inammissibilità del ricorso per violazione del principio del ne bis in idem, affermando che tale principio opera nei procedimenti dinanzi all’ABF “soltanto nei casi in cui il Collegio si sia espresso nel merito della stessa questione”, mentre il precedente ricorso era stato dichiarato inammissibile per incompetenza per valore.
Nel merito, richiamato l’art. 40-bis TUB, il Collegio ha rilevato che l’ipoteca era stata cancellata soltanto dopo circa sedici anni dalla dichiarazione di estinzione del mutuo, senza che la banca avesse “dichiarato né, tanto meno, provato l’esistenza di giustificati motivi ostativi all’estinzione dell’obbligazione e alla conseguente cancellazione dell’ipoteca”.
L’ABF ha pertanto accertato l’illegittimità del comportamento della banca per l’ingiustificato ritardo nell’adempimento dell’obbligo di cancellazione dell’ipoteca.
Quanto alla domanda risarcitoria, tuttavia, il Collegio ha ritenuto che “non sia stata raggiunta sufficiente prova del nesso causale tra il ritardo nella cancellazione dell’ipoteca sull’immobile poi venduto e la mancata conclusione della compravendita di cui alla prima proposta d’acquisto”.
Parimenti, insoddisfatto è risultato l’onere probatorio relativo al nesso causale con il mancato guadagno da locazione, né il ricorrente ha fornito evidenze del danno non patrimoniale lamentato. La richiesta di risarcimento è stata pertanto respinta.
Nel caso di specie, il ricorrente aveva acquistato nel 2009 un immobile gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo estinto nel dicembre 2008, rispetto al quale la banca aveva assunto l’impegno alla cancellazione.
La permanenza dell’iscrizione ipotecaria emergeva soltanto nel dicembre 2024, in occasione di una trattativa per la vendita dell’immobile, inizialmente oggetto di una proposta di acquisto per € 260.000,00 e successivamente venduto, nel luglio 2025, per €.250.000,00.
