Il CRR 3 (Regolamento (UE) 2024/1623, in modifica del CRR – Capital Requirements Regulation) ha spostato il paradigma della valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie delle banche, da una mera valutazione di mercato (market value), verso un valore prudenziale orientato alla sostenibilità nel tempo del finanziamento (property value).
Dal 1° gennaio 2025, infatti, il rapporto tra il valore della garanzia immobiliare e il mutuo erogato (loan-to-value ratio, LtV) deve ancorarsi al property value, ossia al valore prudenziale stimato, e non semplicemente al valore di mercato: in sostanza, una banca non potrà concedere un’esposizione garantita da immobili che, in relazione al “property value”, risulti eccessiva rispetto a criteri prudenziali.
Valore che, ai fini della sostenibilità nel tempo del finanziamento, non potrà non essere ancorato altresì a parametri ESG.
Sul tema, e per gli ulteriori opportuni approfondimenti, ricordiamo che la nostra Rivista ha organizzato il 14 ottobre 2025 il webinar “La valutazione delle garanzie immobiliari nell’attuazione del CRR 3″.
L’art. 4, par. 1, punto 74 bis del CRR 3, più nel dettaglio, definisce il valore dell’immobile (Property Value) come “il valore di un immobile residenziale o non residenziale determinato conformemente all’art. 229, par. 1”.
L’art. 229 del CRR modificato, a sua volta, impone che la valutazione dell’immobile soddisfi una serie di requisiti prudenziali quali:
- la stima da perito indipendente rispetto ai processi di credito della banca
- l’uso di criteri prudenti (es. non includere aspettative di incremento futuro dei prezzi)
- una documentazione chiara e trasparente del processo valutativo
- la circostanza che il valore non può eccedere il valore di mercato, quando questo è accertabile
- la circostanza che, in caso di rivalutazioni, il valore non può superare la media degli ultimi 6 anni (per immobili residenziali) o 8 anni (non residenziali), oppure il valore al momento della concessione del prestito, a seconda di quale sia maggiore.
Conseguentemente, quale corollari dei principi prudenziali espressi:
- i periti incaricati della valutazione dalla banca devono avere requisiti di qualificazione, capacità ed esperienza adeguati, e operare in modo indipendente nei confronti delle banca
- sono richiesti standard più stringenti per la documentazione da allegare al rapporto di valutazione: in particolare, la banca dovrà inoltrare al perito un elenco minimo di documenti, in tempo utile per consentirgli di svolgere adeguatamente la propria attività valutativa
- il valore dell’immobile dovrà tenere conto dei rischi ambientali (rischi fisici, transizione) e delle caratteristiche energetico-ambientali, come possibile indicazione che il valore dell’immobile potrebbe essere ridotto rispetto ai prezzi generali di mercato.
Il Codice delle Valutazioni Immobiliari 2025 (Italian Property Valuation Standard), pubblicato a settembre 2025, è la versione più aggiornata dello standard nazionale di riferimento per le perizie immobiliari in Italia, con l’obiettivo di allineare le pratiche valutative italiane alle novità normative, metodologiche e internazionali.
Il Codice chiarisce in particolare come il valore utilizzato ai fini della garanzia creditizia debba essere un valore prudente, sostenibile nel tempo, coerente con i requisiti del CRR 3 e fornisce delle metodologie valutative a riguardo; raccoglie altresì a livello sistematico le caratteristiche immobiliari legate all’efficienza energetica, alla sostenibilità ambientale ed alla resilienza ai rischi territoriali, in quanto costituiscono elementi che possono influire sul valore dell’immobile nel tempo.
Le banche, in definitiva, sono necessariamente chiamate a tener conto di tutti i criteri definiti nel CRR 3 per la valutazione degli immobili e delle esposizioni collegate ad immobili, non solo aggiornando le proprie policy in materia, ma soprattutto verificandone in concreto il riscontro nelle valutazioni effettuate di volta in volta dai periti indipendenti, sulla base di criteri e direttive che l’istituto di credito deve necessariamente fornire.
