L’Agenzia delle Entrate, con risoluzione n. 23/E del 19 giugno 2026, ha fornito alcuni chiarimenti in merito all’applicazione del procedimento di cancellazione semplificata delle ipoteche, di cui all’art. 40-bis del TUB, derivanti da mutui frazionati, anche quando non sia intervenuto l’accollo da parte dell’acquirente dell’immobile.
In particolare, nelle prassi operative dei vari Uffici dei registri immobiliari sono state riscontrate difformità quando la cancellazione semplificata riguardi l’estinzione di un credito relativo ad un mutuo oggetto di frazionamento, senza che sia intervenuto accollo da parte dell’acquirente della quota immobiliare gravata dall’ipoteca.
L’Agenzia ricorda che il D.L. 7/2007, aveva originariamente introdotto nell’ordinamento (poi confluita nell’art. 40 e 40 bis del TUB) una significativa semplificazione del procedimento di cancellazione delle ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti concessi da soggetti esercenti attività bancaria o finanziaria, prevedendo, ai fini estintivi di cui all’art. 2878 C.c. e in deroga all’art. 2847 C.c., che l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da mutui e finanziamenti si estingua automaticamente alla data di estinzione dell’obbligazione garantita.
In tal caso, il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e trasmette al conservatore dei registri immobiliari la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data; decorso tale termine, il conservatore, accertata la presenza della comunicazione e in mancanza di tempestiva comunicazione di permanenza dell’ipoteca da parte del creditore, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca.
La legge finanziaria del 2008 ha poi esteso tale procedimento semplificato alle cancellazioni di ipoteca relative a mutui “accollati a seguito di frazionamento”: previsione che si correla sostanzialmente alla fattispecie del frazionamento di mutuo di cui all’art. 39 del TUB, che consente la suddivisione del finanziamento e della correlata garanzia ipotecaria in una pluralità di quote autonome, ciascuna riferita a una specifica porzione immobiliare catastalmente identificata.
Tale fattispecie è riferibile all’ambito dei mutui concessi a operatori del settore edilizio, i quali, ai fini di una più agevole commercializzazione delle unità immobiliari, procedono al frazionamento del finanziamento e della relativa garanzia gravante su un complesso immobiliare. Ciò comporta che ciascuna unità immobiliare risulti gravata da una quota autonoma del debito e dalla corrispondente frazione della garanzia ipotecaria.
Il frazionamento, pertanto, non rappresenta soltanto una rinuncia del creditore all’indivisibilità dell’ipoteca prevista dall’art. 2809 c.c., ma configura un vero e proprio diritto dell’acquirente a ottenere l’individuazione della quota di debito e della relativa garanzia gravante sull’immobile acquistato.
Alcuni uffici di pubblicità immobiliare hanno però escluso la possibilità di applicare la cancellazione semplificata quando il mutuo sia stato frazionato ma non accollato, interpretando letteralmente l’art. 40-bis TUB, che richiama le obbligazioni derivanti da mutui “stipulati o accollati a seguito di frazionamento”.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, tuttavia, tale interpretazione è eccessivamente restrittiva.
Una lettura sistematica e teleologica della norma porta infatti a ritenere che il presupposto essenziale della cancellazione semplificata sia esclusivamente l’estinzione dell’obbligazione garantita. Poiché ogni quota di mutuo frazionato costituisce un’obbligazione autonoma, il pagamento integrale della singola quota determina l’estinzione del relativo debito e della corrispondente frazione di ipoteca, integrando pienamente il requisito richiesto dall’art. 40-bis TUB.
Il riferimento normativo all’accollo non avrebbe quindi natura limitativa, ma semplicemente inclusiva: serve a chiarire che la cancellazione semplificata opera anche quando il debitore che estingue il mutuo sia diverso dal debitore originario a seguito dell’accollo dell’obbligazione da parte dell’acquirente dell’immobile. L’accollo incide infatti soltanto sul profilo soggettivo del rapporto, mentre la cancellazione semplificata resta ancorata al presupposto oggettivo dell’estinzione del debito.
L’Agenzia distingue inoltre tale fattispecie dalla restrizione di beni ipotecati, nella quale permane un unico debito garantito da un’unica ipoteca e vengono semplicemente liberati alcuni immobili dalla garanzia.
In questo caso non si verifica l’estinzione di un’obbligazione autonoma e quindi non può trovare applicazione la procedura semplificata.
In conclusione, la cancellazione semplificata dell’ipoteca deve ritenersi applicabile anche alle quote di mutuo frazionato non accollato, purché la singola quota di finanziamento sia stata integralmente estinta.
