La Cassazione Civile, Sezione II, si è pronunciata con sentenza del 27 maggio 2026 n. 16628 (Pres. Falaschi, Rel. Trapuzzano) in merito alle conseguenze della risoluzione per inadempimento della compravendita per vizi dell’immobile, con particolare riferimento alla restituzione delle spese sostenute per l’accensione del mutuo per l’acquisto dell’immobile stesso.
In particolare, la Corte ricorda come l’art. 1490 C.c. preveda che il venditore debba garantire la cosa da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è chiamata a servire o che ne diminuiscano il valore.
La Suprema Corte precisa come il vizio debba essere differenziato dal suo sintomo.
La garanzia per vizi, necessaria nella compravendita, ex art. 1491 C.c., non è dovuta se il compratore era a conoscenza dei vizi al momento dell’acquisto, oppure se questi erano agilmente riconoscibili e il venditore non abbia dichiarato che la cosa ne era esente.
Si precisa come il vizio debba ritenersi conosciuto quando il compratore sia certo della presenza del vizio nella sua manifestazione esteriore, ancorché
egli non ne abbia individuato la causa.
Il termine di decadenza per la denuncia dei vizi decorre quindi dal momento in cui il compratore acquisisce la certezza della sussistenza del vizio.
In particolare, nel caso di specie, l’immobile oggetto di compravendita era affetto da una rotazione globale che causava l’inclinazione del suolo che riduceva la funzionalità e la sicurezza statica dello stesso.
La Corte d’appello aveva evidenziato come la pendenza costituisse un vizio dell’immobile di natura non apparente in quanto non era da ritenersi sufficiente la mera percezione del dislivello in assenza della consapevolezza delle sue cause.
La certezza del vizio, quindi, non è stata raggiunta al momento della sola percezione della pendenza (sintomo), bensì all’esito delle indagini tecniche svolte.
La Corte in tale occasione si è, inoltre, pronunciata in merito alle prestazioni restitutorie tra le parti a seguito di risoluzione del contratto di compravendita per vizi dell’immobile compravenduto.
L’art. 1458 co. 1 C.c. prevede che la risoluzione del contratto a seguito di inadempimento faccia venir meno la causa giustificativa delle reciproche attribuzioni patrimoniali.
In assenza di una giustificazione oggettiva che legittimi una distinzione temporale delle restituzioni, queste sono da ritenersi esigibili contemporaneamente da entrambe le parti, con efficacia dal momento del passaggio in giudicato della pronuncia costitutiva della risoluzione, in quanto mirano a ristabilire tra le parti la situazione patrimoniale nella quale si sarebbero trovate se il contratto non fosse stato mai concluso, alla stregua dell’efficacia retroattiva della risoluzione ex art. 1458, primo comma, c.c.
In assenza di idonee giustificazioni, infatti, le reciproche dazioni sono tra loro collegate e quindi l’una non è dovuta se l’altra non è adempiuta.
Non è quindi stata ritenuta corretta l’impostazione della Corte territoriale, la quale avrebbe disposto degli effetti restitutori scaturenti dalla risoluzione del contratto di compravendita in maniera illogica e asincrona, subordinando l’obbligazione del compratore di restituire l’immobile, previa cancellazione dell’ipoteca e ripristino – a sue spese – dello stato del bene, all’adempimento dell’obbligazione del venditore di ripetizione integrale del prezzo, maggiorato degli interessi passivi corrisposti e da corrispondere alla banca fino all’effettiva estinzione del mutuo nonché di tutti gli oneri di cancellazione dell’ipoteca, senza che alcun riferimento vi fosse stato nel contratto di vendita al contratto di mutuo.
Infatti, afferma la Cassazione, le prestazioni reciproche delle parti, che conseguono alla risoluzione della compravendita, restano tra loro collegate, sicché l’una non
può essere pretesa da una delle parti se l’altra prestazione non è stata adempiuta dalla parte stessa che avanza la pretesa di adempimento verso la controparte.
La Corte si è, infine, pronunciata in merito alla restituzione al compratore delle spese sostenute per la compravendita.
In particolare, la Corte d’Appello aveva disposto la restituzione degli interessi passivi del mutuo e delle altre spese che il compratore aveva sostenuto in occasione del negozio in oggetto.
Ai sensi dell’art. 1493 C.c., infatti, il venditore è tenuto a restituire il prezzo e corrispondere le spese e i pagamenti effettuati dal compratore per la vendita.
Perché la spesa ricada tra quelle del citato articolo, deve sussistere un nesso di causalità tra questa e la vendita. Non rientrerebbero, quindi, per la Cassazione, gli interessi passivi nella citata disciplina. Al più rientreranno oneri quali quelli notarili, di trascrizione o di imposta di registro.
La scelta della contrattazione di un mutuo rientra, infatti, nella sfera di discrezionalità del compratore e non può essere imputata al venditore in caso di suo inadempimento.
Il venditore, infatti, ai sensi dell’art. 1225 C.c., deve rispondere delle sole conseguenze del suo inadempimento che siano prevedibili al momento del sorgere dell’obbligazione.
In aggiunta, una diversa previsione comporterebbe un ingiusto arricchimento per il compratore che godrebbe di un finanziamento a tasso zero a costo del venditore.
Allo stesso modo non rientrano nelle spese di cui all’art. 1493 C.c. neppure i costi necessari alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’immobile.
