EBA, con Q&A n. 7293/2025, ha chiarito se un’assicurazione generale contro la perdita della garanzia immobiliare, sottoscritta direttamente dall’istituto di credito, possa essere considerata analoga ad una polizza contro i danni all’immobile garantito, ovvero conforme al requisito di cui all’art. 208 par. 5 del CRR.
Si chiede l’istante, in sostanza, se l’assicurazione sia conforme, nell’ambito del metodo standardizzato ai requisiti operativi, ai fini del trattamento delle esposizioni garantite da ipoteche su beni immobili dal punto di vista del calcolo delle attività ponderate per il rischio (RWA), ai sensi dell’art. 124 par. 2 del CRR.
In particolare, secondo l’art. 208 par. 5 del CRR “gli enti dispongono di procedure per accertare che il bene ricevuto in garanzia sia adeguatamente assicurato contro il rischio di danni”.
In alcune giurisdizioni europee si registrano tassi molto elevati di soggetti assicurati contro i danni al proprio immobile. Queste polizze assicurative coprono solitamente un’ampia gamma di cause di danno (incendi, allagamenti, calamità naturali ecc.) e prevedono franchigie o massimali proporzionati al bene assicurato e definiti a condizioni di mercato tra assicuratori e assicurati, siano essi persone fisiche o giuridiche.
A livello locale, però, potrebbero non essere previste disposizioni conformi alla citata norma. Non sussiste, infatti, nessun obbligo per i proprietari di assicurare i propri immobili contro i danni ed è possibile per il cliente recedere in ogni momento.
Un approccio efficace per realizzare quanto previsto dall’art. 208, par. 5 del CRR consiste nella sottoscrizione, da parte degli stessi istituti, di un’assicurazione generale contro le perdite relative alle garanzie reali.
Tale assicurazione garantisce, infatti, all’istituto il rimborso delle perdite finanziarie connesse all’impossibilità di avvalersi del diritto di pegno o dell’ipoteca, a causa di danni o della distruzione del bene in questione. Essa non copre, però, alcun risarcimento a favore del debitore per il ripristino del bene a seguito di un sinistro.
Tale garanzia verrebbe esercitata al verificarsi dei seguenti eventi cumulativi:
- il debitore è inadempiente
- il bene immobile, oggetto del pegno ipotecario, è stato parzialmente o totalmente danneggiato
- il proprietario del bene danneggiato non era assicurato o non era sufficientemente assicurato per ottenere un risarcimento dalla compagnia assicurativa per il danno causato al bene
- la banca finanziatrice non è altrimenti indennizzata per la perdita.
Il regime assicurativo mirerebbe a indennizzare l’istituto di credito in maniera proporzionale all’importo residuo dell’esposizione garantita dal bene danneggiato.
EBA, nella risposta alla questione posta, precisa innanzitutto come l’art. 208 par. 5 del CRR preveda che i beni immobili siano adeguatamente assicurati contro il rischio di danni e che gli enti dispongano di procedure volte a monitorare l’adeguatezza di tale assicurazione, affinché possano essere considerati garanzie ammissibili e garantire un’efficace mitigazione delle perdite per danni.
Tale disposizione non richiede che l’assicurazione contro i danni sia stipulata da una controparte (come il debitore la cui esposizione è garantita dal bene immobile, o un altro debitore che fornisce sostegno o una garanzia).
Inoltre, non vi è alcuna restrizione del CRR secondo cui una polizza assicurativa contro i danni collaterali sia applicabile solo a un singolo bene immobile, affinché la disposizione sia soddisfatta.
Pertanto, un’assicurazione globale contro le perdite dovute a danni collaterali su beni immobili può essere stipulata anche dalla banca stessa, purché l’istituzione disponga di procedure per monitorare l’adeguatezza dell’assicurazione globale.
Se tali condizioni sono soddisfatte, l’immobile a garanzia dell’esposizione è conforme all’art. 208 par. 5 del CRR, sia nel caso di un mutuo ipotecario, sia nel caso di un’esposizione considerata garantita da un’ipoteca su un immobile residenziale.
