L’Agenzia delle entrate ha pubblicato la Risoluzione n. 42/E avente ad oggetto la vendita immobiliare con riserva di proprietà, di cui agli artt. 1523 e Ss. del C.c., con particolare riguardo agli adempimenti di pubblicità immobiliare e voltura catastale.
La vendita con riserva della proprietà prevede che il compratore acquisisca immediatamente il godimento e la disponibilità del bene, assumendone anche i rischi dalla consegna, mentre la proprietà rimane in capo al venditore fino al pagamento dell’ultima rata.
L’istituto si caratterizza, dunque, per la separazione tra godimento e assunzione dei rischi, che passano immediatamente al compratore, e trasferimento della proprietà, che si verifica solo con l’integrale pagamento del prezzo.
In dottrina si è discusso sulla qualificazione giuridica di tale contratto, ipotizzando una sua assimilazione alla vendita sottoposta a condizione sospensiva. Tuttavia, questa ricostruzione è stata criticata poiché, diversamente da quanto avviene nella vendita condizionale, il trasferimento della proprietà non retroagisce al momento della stipulazione, ma produce effetti solo dal pagamento dell’ultima rata.
La giurisprudenza prevalente considera pertanto la vendita con riserva di proprietà un contratto definitivo di compravendita, nel quale l’effetto traslativo è differito al pagamento integrale del prezzo.
Tale forma di compravendita è soggetta a trascrizione sin dalla stipulazione del contratto, ai sensi dell’art. 2643 co. 1 n. 1 C.c., nonostante il trasferimento della proprietà si realizzi soltanto con il pagamento integrale del prezzo.
La nota di trascrizione deve rendere conoscibile ai terzi l’esistenza di una riserva di proprietà in capo all’alienante, così da tutelare sia i creditori del venditore sia quelli dell’acquirente.
Il successivo pagamento integrale del prezzo dovrà essere reso conoscibile attraverso una formalità di annotazione, che attesti l’avvenuto acquisto della proprietà da parte del compratore.
Per quanto riguarda la voltura catastale, il riferimento normativo è l’art. 3 del d.P.R. n. 650/1972, secondo cui l’obbligo di richiedere la voltura sorge quando viene stipulato un atto che dà origine al trasferimento dei diritti catastalmente censiti.
Di conseguenza, tale obbligo sorge già al momento della stipulazione e registrazione della compravendita con riserva di proprietà, senza dover attendere il pagamento dell’ultima rata.
