Il Tribunale di Brindisi, con provvedimento del 22 dicembre 2025, affronta la controversa e attuale problematica relativa ai limiti di ammissibilità della prelazione sull’immobile del conduttore locatizio, in ambito concorsuale, ovvero, più nello specifico, in una procedura di concordato.
In particolare, la pronuncia ricorda come, per la più recente giurisprudenza, formatasi dopo l’arresto delle Sezioni Unite del 2004, tale prelazione possa essere ammessa e ritenersi opponibile all’eventuale aggiudicatario solo ove sorretta da una specifica base volontaristica, essendo recessivi in materia i principi della disciplina locatizia vincolistica di cui alla L. 392/1978.
Nondimeno, il condivisibile principio, elaborato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui la prelazione sarebbe opponibile al Concordato e all’eventuale aggiudicatario solo se espressamente pattuita, per poter essere compatibile con la logica della massimizzazione della soddisfazione del ceto creditorio, sottesa alle procedure concorsuali, deve trovare un duplice correttivo che possa arginare il diritto del conduttore, fondato anche nella necessità di assicurare tutela agli investimenti spesso ingenti, posti in essere dall’imprenditore e che, diversamente, potrebbe tradursi in un inammissibile privilegio in favore di un soggetto privato a discapito degli interessi della massa, ovvero:
- l‘imposizione dell’onere della partecipazione alla gara
- l‘imposizione dell’onere di esercitare la prelazione necessariamente in occasione del primo esperimento d’asta, con conseguente estinzione dello stesso dopo l’esaurimento dello stesso.
In assenza dei necessari correttivi temporali e partecipativi, il conduttore si trova infatti nell’ingiustificata posizione di spettatore passivo di una competizione della quale può attendere l’esito finale, appropriandosi del bene della vita conteso, senza alcun contributo all’alimentazione della dinamica competitiva, centrale non solo nell’impianto del Codice della Crisi ma anche dell’ordinamento eurounitario, in seno al quale il favor competitionis costituisce presupposto logico indefettibile per l’avversarsi di quella struttura concorrenziale del mercato che è l’unica a poterne garantire l’efficienza.
Altro profilo di interesse sottolineato nella sentenza è quello relativo all’ammissibilità di una caducazione anche ex officio della gara quando sia stata omessa nel bando la pubblicità dell’esistenza della medesima prelazione.
Pur in assenza di una disciplina espressa, la caducazione anche ex officio della procedura di gara si ritiene infatti nella pronuncia de qua ammissibile perché espressiva dei principi generali in materia di autotutela amministrativa secondo cui il ripristino della legalità e della trasparenza rappresenta obiettivo primario dell’esercizio di un pubblico potete – specie se connesso all’esercizio della funzione giurisdizionale – imponendosi ad ogni altro interesse antagonista.
La mancata pubblicizzazione della prelazione, pattuita in favore del conduttore, costituisce infatti per il Tribunale grave irregolarità, in quanto idonea a ingenerare un quadro conoscitivo fortemente compromesso dalla non conoscenza di una clausola essenziale del contratto gestorio, stipulato con il conduttore, essendo evidente che la programmata prelazione è idonea, potenzialmente, a svuotare l’effettività della dinamica concorrenziale ponendo il prelazionario in una condizione di favore e di sostanziale privilegio, a lui essendo riservata l’ultima parola sull’aggiudicazione del bene della vita conteso.
Conseguentemente, il Giudice, dopo aver annullato l’aggiudicazione e disposto la restituzione delle somme all’aggiudicatario, ha altresì assegnato un termine perentorio massimo per l’esercizio della prelazione di giorni 20 e disposto che il saldo prezzo, in applicazione analogica della disciplina dell’esecuzione immobiliare, sia versato entro il termine perentorio di 120 giorni (decorrente, per l’aggiudicatario, dalla chiusura della gara, con l’aggiudicazione, così come dall’eventuale esercizio della prelazione, per il conduttore).
Inoltre, ha disposto che, ove il conduttore – che ha l’onere di partecipare alla gara per poter esercitare il proprio diritto – non partecipi alla gara, oppure non eserciti la prelazione nei termini indicati oppure non paghi il saldo prezzo nel termine di 120 gg, lo stesso decada da ogni suo diritto in relazione al bene che rimarrà in capo all’aggiudicatario partecipante all’asta (non prelazionario).
