Con la risposta ad interpello n. 283/2025, l’Agenzia delle entrate ha offerto chiarimenti sul trattamento fiscale della plusvalenze generate da un’operazione di permuta di un bene presente contro un bene futuro, realizzata da una società per azioni.
Nella vicenda in esame, la società Istante rappresentava di essere proprietaria di un terreno adibito a parcheggio pubblico che intendeva cedere, in prospettiva, in permuta.
Il corrispettivo dell’operazione sarebbe consistito, in aggiunta ad un conguaglio in denaro, in posti auto che sarebbero stati costruiti, in futuro, sull’area medesima.
Ad avviso della contribuente, all’operazione in questione sarebbe applicabile il regime di favore stabilito dall’ultimo periodo del comma 2 dell’art. 86 del TUIR in punto di determinazione della plusvalenza imponibile.
Infatti, ad avviso dell’Istante, il contratto di permuta sarebbe equiparabile ad una cessione ai fini fiscali e l’eventuale plusvalenza concorrerebbe alla formazione del reddito d’impresa ai sensi del menzionato art. 86 TUIR.
Con riferimento al regime di favore invocato, esso prevede che, se il corrispettivo è costituito esclusivamente da beni ammortizzabili iscritti in bilancio allo stesso valore dei beni ceduti, la plusvalenza imponibile è generata dal conguaglio in denaro eventualmente pattuito.
Derivandone che, poiché la norma in esame fa un generico rinvio alle cessioni che hanno come corrispettivo beni ammortizzabili, senza circoscriverne l’ambito di applicazione, la qualificazione giuridica dell’operazione come permuta di cosa futura sarebbe neutrale sotto il profilo tributario.
Ne conseguirebbero l’iscrizione in bilancio dei posti auto (quale bene ammortizzabile) allo stesso valore del bene ceduto e la tassazione del solo conguaglio in denaro come plusvalenza.
Tanto premesso, l’Agenzia delle Entrate non ha condiviso la soluzione prospettata dalla società Istante.
Secondo l’Agenzia, sotto il profilo delle imposte dirette, la permuta va equiparata alla compravendita, derivandone che la plusvalenza da essa generata concorre, in linea di principio, a formare il reddito d’impresa.
Tuttavia, nel caso di specie, l’Amministrazione finanziaria ha escluso l’applicazione del regime di favore ex art. 86 cit. giacché il corrispettivo della cessione (il parcheggio urbano) costituisce un bene futuro, ovverosia un bene che, non essendo attualmente esistente e non essendo ancora stato immesso nel ciclo produttivo, non è assoggettabile alla procedura di ammortamento fiscale ai sensi dell’art. 102 del TUIR.
In tal modo, non essendo integrato il presupposto fondamentale ai fini dell’accesso al trattamento di maggior favore (il corrispettivo dell’operazione deve consistere in beni ammortizzabili fin dal momento dell’operazione di permuta), lo schema negoziale, complessivamente inteso, darà luogo ad una plusvalenza imponibile che sarà sottoposta a tassazione secondo le regole ordinarie contenute negli artt. 9 e 86 del TUIR.
