Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 34681 del 29 dicembre 2025, si sono pronunciate sull’ordine di precedenza di soddisfazione, in una procedura esecutiva immobiliare, fra credito garantito da ipoteca e credito da reato, della parte civile, trascritto sull’immobile a mezzo di sequestro conservativo, oggetto di privilegio speciale immobiliare.
Questo il principio di diritto espresso:
Il privilegio speciale immobiliare che, ai sensi dell’art. 316, comma 2, c.p.p., assiste i crediti da reato della parte civile si costituisce solo per effetto della trascrizione del sequestro conservativo penale sui beni dell’imputato o del responsabile civile e, quindi, in deroga al secondo comma dell’art. 2748 c.c., il conflitto con i crediti ipotecari è regolato in base all’anteriorità degli adempimenti di pubblicità costitutiva. Ne consegue che il credito assistito da ipoteca volontaria è preferito ai crediti privilegiati di cui all’art. 316, comma 2, c.p.p. se l’ipoteca è iscritta anteriormente alla trascrizione del sequestro.
La questione sollevata dalla terza Sezione
Per la Terza Sezione civile le questioni sollevate dal ricorso in Cassazione hanno reso necessario stabilire se il credito oggetto di sequestro ex art. 316, comma 4, c.p.p., per spese di giustizia e per le somme spettanti dal danneggiato da reato a titolo di risarcimento, ove assistito da privilegio speciale sugli immobili, deve essere soddisfatto con precedenza rispetto al credito dell’istituto bancario assistito da ipoteca iscritta prima della trascrizione del sequestro conservativo penale.
Il Collegio remittente si è interrogato in particolare sulla possibilità di estendere al concorso tra privilegio speciale immobiliare disciplinato dall’art. 316/4, C.p.p. e l’ipoteca iscritta anteriormente, i principi formulati dalle Sezioni Unite (n. 21045/2009) con riferimento al diverso caso del conflitto tra il privilegio immobiliare che assiste i crediti del promissario acquirente in caso di mancata attuazione del preliminare (art. 2775 bis c.c.) e i crediti ipotecari anteriori, sul rilievo che, sebbene anche il privilegio ex art. 316 c.p.p. abbia natura trascrizionale, tuttavia:
- già ai sensi dell’art. 2748/2 C.c. dovrebbe prevalere sull’ipoteca a prescindere dalla data di iscrizione della garanzia reale
- la giurisprudenza penale di questa Corte si è espressa per la prevalenza del privilegio sui crediti ipotecari
- pare dubbia la possibilità di applicare un criterio temporale di soluzione del conflitto tra le cause di prelazione affidato al principio prius in tempore, potior in jure, anziché valorizzare la causa del credito e la particolare tutela di cui beneficiano i crediti da reato.
Tuttavia, per le Sezioni Unite, la speciale tutela del credito da reato – e di quello risarcitorio della vittima – accordata dalla normativa interna e da quella comunitaria non offre argomenti decisivi per superare il dato letterale basato sul criterio di priorità temporale e le conclusioni cui sono giunte le Sezioni Unite riguardo alle conseguenze che discendono dalla natura trascrizionale o iscrizionale della causa di prelazione.
L’applicabilità del criterio temporale anche in caso di privilegio speciale immobiliare del credito da reato
L’art. 316, comma 4, c.p.p. non disciplina direttamente il rapporto tra il privilegio speciale immobiliare e l’ipoteca; tuttavia, per le Sezioni Unite, offre decisive indicazioni per dare risposta al quesito posto dall’ordinanza interlocutoria.
Il privilegio immobiliare si costituisce solo una volta adempiute la pubblicità di trascrizione del sequestro conservativo sugli immobili dell’autore del reato o del responsabile civile; per tale causa di prelazione, a differenza del privilegio iscrizionale che assiste il credito del promissario acquirente per la restituzione del prezzo (oggetto della la sentenza n. 21045/2009), è espressamente contemplato un criterio di soluzione del conflitto con gli altri privilegi basato sulla priorità temporale.
Tornano, perciò, per la Corte, particolarmente utili le considerazioni svolte dalla pronuncia n. 21045/2009 riguardo al fatto che i privilegi iscrizionali o trascrizionali non sono accordati sulla base della causa del credito, e che la loro pubblicità ha valore costitutivo, per cui restano regolati in base al criterio cronologico e al principio prius in tempore, potior in jure che è evocato dall’art. 316/4, c.p.p., sebbene limitatamente al concorso tra privilegi.
A differenza di quanto ipotizzato nell’ordinanza interlocutoria, pertanto, per la Corte la natura del privilegio non esclude l’adozione di un criterio temporale di soluzione dei conflitti tra le diverse cause di prelazione, che, anzi, trova espresso fondamento normativo, ad esempio, nell’art. 316/4, c.p.p., e, più in generale, nell’art. 2745/2, c.c., criterio che funge da limite alla preferenza accordata dalla legge a talune categorie di crediti: d’altronde, ricordano le Sezioni Unite, come insegna la giurisprudenza costituzionale, è riconosciuta al legislatore un’ampia discrezionalità nella selezione dei crediti cui accordare natura privilegiata, in ordine alla scelta, generale o speciale, del privilegio e sulla graduazione all’interno dei crediti privilegiati, potendosi solo controllare la ragionevolezza della mancata inclusione, in essa, di fattispecie identiche od omogenee a quella cui la causa di prelazione è riferita, dal che è logico desumere che detta discrezionalità possa legittimamente stabilire un ordine di soddisfacimento ancorato non alla causa del credito, ma al dato cronologico dell’adempimento delle forme di pubblicità costitutiva del privilegio iscrizionale o trascrizionale.
La Corte, pur ricordando che nel sistema del codice di procedura penale permane un limitato rilievo pubblicistico del credito risarcitorio da reato, tuttavia tale rilievo si esaurisce nella previsione dell’efficacia del sequestro chiesto dal PM a vantaggio della vittima (316/3 C.p.p.) e della priorità di cui beneficia il credito risarcitorio nell’ordine di pagamento stabilito dall’art. 320, comma 2, c.p.p., senza trovare un ulteriore conforto nelle regole di conflitto con crediti di altra natura.
La tutela del credito da reato nel giudizio penale è solo eventuale, poiché richiede la costituzione di parte civile, ed eventuale è la stessa costituzione del privilegio, poiché subordinato all’emissione e all’esecuzione del sequestro conservativo, a riprova che il risarcimento non può considerarsi un necessario completamento della pretesa punitiva dello Stato rivolta a ripristinare l’ordine giuridico violato dalla commissione del reato.
D’altronde, la tutela delle ragioni dei creditori ipotecari non necessariamente arretra al cospetto di interessi pubblici: nella disciplina delle misure ablative penali, i diritti di garanzia dei terzi non sono automaticamente sacrificati dalla confisca prevista dall’art. 240 c.p., come allorquando il terzo sia in buona fede o in situazione di affidamento incolpevole (Cass., SU pen., n. 9/1994 e 9/1999, Cass. pen., n. 29951/2004).
L’adozione del criterio di priorità temporale rende, per giunta, possibile che il credito del promissario acquirente sul prezzo dell’immobile in caso di mancata attuazione del preliminare (art. 2755 bis c.c.), se sorto anteriormente alla trascrizione del sequestro conservativo prevalga – ad esempio – sul privilegio immobiliare del credito da reato, per quanto il primo sia posto a presidio di un interesse puramente individuale e, peraltro, sia a sua volta posposto rispetto all’ipoteca anteriore (Cass., SU, n. 21045/2009).
D’altronde anche i crediti da reato muniti di privilegio mobiliare sono postergati rispetto ai crediti pignoratizi ai sensi del c. 1 dell’art. 2748 C.c., disposizione, quest’ultima, ritenuta legittima dalla Corte costituzionale (n. 7/1988), a conferma che la protezione del credito della vittima incontra anche nella disciplina delle cause di prelazione, limiti che derivano dal bilanciamento con altri interessi cui il legislatore riconosce prevalente dignità.
La Corte precisa infine che, anche se si è indubbiamente affermata nella disciplina UE una sempre maggiore valorizzazione degli interessi della vittima mediante l’arricchimento del ruolo processuale, la predisposizione di strumenti di protezione, assistenza e informazione, l’arricchimento delle facoltà processuali, la previsione del diritto ad una decisione rapida sulla richiesta di risarcimento e l’adozione di un sistema di sussidiario di indennizzo destinato a colmare eventuale deficit di effettività della tutela risarcitoria dovuto all’incapienza del patrimonio del danneggiante, tale valorizzazione non ha alcun riflesso diretto sui criteri di soluzione dei conflitti con le ragioni dei terzi titolari di diritti di garanzia o di crediti privilegiati.
Da ultimo, la Corte sottolinea che la disciplina dei privilegi pone in rapporto le ragioni del danneggiato non rispetto a quelle del responsabile, ma a quelli dei terzi titolari di diritti sui beni del reo, stabilendone i criteri di prevalenza, per cui, all’infuori delle ipotesi di frode o di atti suscettibili di revocatoria penale (art. 193 e ss. c.p.), non appare precluso un ragionevole bilanciamento delle ragioni dei terzi con quelli della vittima, dando valore alla conoscenza o conoscibilità dei pesi gravanti sul patrimonio del debitore in relazione agli adempimenti di pubblicità costitutiva, a garanzia della certezza dei rapporti giuridici e della sicurezza dei traffici.
