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Commercial real estate: analisi delle vulnerabilità e dei rischi del settore

26 Gennaio 2023
Di cosa si parla in questo articolo

Il Comitato europeo per il rischio sistemico (ESRB – European Systemic Risk Board) ha pubblicato un approfondimento sulle vulnerabilità del settore degli immobili commerciali (CRE – commercial real estate) nello spazio economico europeo.

In particolare, evidenzia il ESRB, il settore degli immobili commerciali è importante per la stabilità finanziaria in diversi Paesi dello Spazio economico europeo (SEE) a causa delle sue dimensioni e della sua stretta interconnessione con il sistema finanziario e l’economia reale.

Le esposizioni al CRE rappresentano una quota significativa del PIL e dei bilanci di banche e altre istituzioni finanziarie.

Il commercial real estate è particolarmente interessante per gli investitori finanziari, poiché può potenzialmente generare flussi di cassa prevedibili a lungo termine e opportunità di crescita del capitale.

Allo stesso tempo, la costruzione di nuovi immobili e l’utilizzo di quelli esistenti contribuiscono in modo sostanziale all’attività economica reale.

Inoltre, le transazioni nel settore del commercial real estate tendono ad avere un elevato grado di leva finanziaria, il che solleva preoccupazioni per la stabilità finanziaria.

Il settore è importante per tutti gli attori del mercato finanziario, come i fondi di investimento, le compagnie di assicurazione e le banche.

Un’evoluzione negativa del settore del commercial real estate può avere un impatto sistemico sul sistema finanziario e sull’economia reale.

I cicli del commercial real estate hanno solitamente un’ampiezza maggiore rispetto al ciclo economico generale. Negli ultimi anni sono stati generati profitti significativi grazie alle plusvalenze sulle rivalutazioni degli asset. Pertanto, se i valori degli immobili e i redditi diminuiscono, gli investitori possono essere indotti a vendere gli immobili, esercitando un’ulteriore pressione al ribasso sui prezzi.

In una fase di contrazione del mercato CRE, le istituzioni finanziarie e gli investitori possono subire perdite a causa della fornitura di finanziamenti CRE sotto forma di prestiti o di investimenti diretti in tale mercato.

Tali perdite possono essere amplificate dagli investitori se sono soggetti a rischi di riscatto e hanno esigenze di liquidità che li inducono a vendere gli investimenti nel settore del commercial real estate in condizioni di stress del mercato, in assenza di un’adeguata gestione della liquidità.

Ciò può causare un ulteriore deterioramento del valore di queste attività e potenzialmente avere implicazioni anche sui prezzi di altre attività.

Lo stress del mercato immobiliare può avere effetti negativi sull’economia reale, ad esempio attraverso l’impatto sul settore delle costruzioni, e può quindi aggravare le flessioni.

Il presente rapporto analizza le vulnerabilità del settore del commercial real estate del SEE che potrebbero comportare rischi per la stabilità finanziaria.

Alcune di queste vulnerabilità sono legate a sviluppi ciclici, come l’aumento dell’inflazione e l’inasprimento della politica monetaria.

Un inasprimento delle condizioni finanziarie, con un aumento dei tassi di interesse e una minore disponibilità di prestiti, avrà un impatto diretto sulle imprese del settore CRE.

Soprattutto, l’aumento dei tassi di interesse ridurrà il reddito delle imprese e il valore delle loro proprietà. Ciò significa che le loro possibilità di rifinanziamento del debito esistente e di accensione di nuovi prestiti saranno fortemente limitate.

A sua volta, questo potrebbe costringere alcuni investitori a vendere gli immobili per far fronte alle scadenze del debito, aggiungendo ulteriore pressione al ribasso sui prezzi con ulteriori effetti negativi sulla stabilità finanziaria.

Altre vulnerabilità riguardano i cambiamenti strutturali, come l’impatto delle politiche legate al clima, il passaggio al commercio elettronico e la crescente domanda di flessibilità degli spazi per uffici affittabili sul mercato. Alcuni di questi cambiamenti e sviluppi hanno subito un’accelerazione a seguito della pandemia di coronavirus (COVID-19) e dell’invasione dell’Ucraina da parte della Russia.

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