Con la sentenza n. 12079 del 2025, la Corte di cassazione è ritornata sul tema dei presupposti applicativi della c.d. cedolare secca; regime agevolativo riservato al proprietario o al titolare di diritto reale di godimento “di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo”, ex art. 3 del D. Lgs. n. 23/2011.
In particolare, valorizzando il dato testuale dell’art. 3, comma 6, D. Lgs. n. 23/2011, la Suprema Corte ha stabilito che il locatore ha diritto di accesso al trattamento agevolativo in parola anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale.
Il caso traeva origine dalla impugnazione di due avvisi di accertamento, rispettivamente per gli anni di imposta 2015 e 2016, che procedevano alla rideterminazione di una maggiore Irpef in relazione al contratto di locazione stipulato dal contribuente con una S.r.l.
Il contratto, nella specie, era stato concluso per soddisfare le esigenze abitative e familiari dell’amministratore delegato della società. Ad avviso del contribuente, sussistevano le condizioni per poter usufruire dell’agevolazione in parola, in quanto egli, nel concedere in locazione l’immobile di sua proprietà, non agiva nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale.
Non poteva perciò dirsi operante la causa di esclusione prevista dal comma 6 dell’art. 3 cit., riferibile al solo locatore, e non anche al conduttore.
La vicenda, giunta al vaglio di legittimità, si è conclusa a favore del contribuente.
L’iter motivazionale esordisce ribadendo l’orientamento giurisprudenziale secondo il quale “in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni”.
Tale linea interpretativa trova conferma, a livello sistematico, nel successivo comma 6-bis dell’art. 3, il quale dispone che “l’opzione di cui al comma 1 può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II, del codice civile, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione”.
Tale disposizione, lungi dal porre limiti aggiuntivi al regime agevolato, come dedotto dall’Agenzia delle Entrate, conferma piuttosto che il presupposto dell’agevolazione resta ancorato al profilo soggettivo del locatore, senza estendersi al conduttore.
Essa disciplina infatti una diversa ipotesi applicativa, in cui la cedolare secca è ammessa quand’anche il contratto principale non sia stipulato direttamente per finalità abitative, purché sia seguita una sublocazione ad uso abitativo a favore di studenti universitari, con le condizioni previste.
Ne deriva che, nel caso in cui il conduttore sia un soggetto professionale ma l’immobile sia destinato ad esigenze abitative, il locatore resta legittimato ad accedere al regime, sempre che non agisca nell’ambito di un’attività d’impresa o professionale.
In definitiva, avuto riguardo al caso di specie, trattandosi di locazione di immobile destinato comunque ad esigenze abitative dell’amministratore della società conduttrice, il locatore è legittimato ad applicare il regime della cedolare secca.
