Il Tribunale di Brindisi, con sentenza del 10 ottobre 2026, si è espresso sulle condizioni di validità di una domanda di partecipazione ad un’asta telematica, relativamente alla possibilità di usufruire dei benefici prima casa, vagliata alla stregua dei principi generali della materia, tra cui quello sostanzialista.
Il Tribunale ricorda preliminarmente che l’acquirente può dichiarare di avvalersi delle agevolazioni fiscali fino alla emissione del decreto di trasferimento da parte del Tribunale.
Pertanto, per usufruire dei benefici di prima casa, quando si acquista una casa all’asta, requisito essenziale è che la richiesta del beneficio venga effettuata prima della registrazione del decreto di trasferimento (v. Cassazione Civile, Ordinanza del 26.07.22, n. 23292); anche l’Agenzia delle Entrate ha chiarito espressamente che: “nel caso in cui il contribuente non abbia richiesto le agevolazioni fiscali “prima casa” nella domanda di partecipazione ad asta immobiliare, che le dichiarazioni che riguardano il possesso dei requisiti possono essere rese nelle more della registrazione del decreto di trasferimento” (v. Risoluzione n. 370/2020).
Il Tribunale ritiene infatti che, secondo un criterio di ragionevolezza ex art. 3 Cost. che contemperi le esigenze di legalità con il favor competitionis – alla base della previsione della procedura competitiva in sede di alienazione coattiva – che la mancata presentazione o allegazione della richiesta di agevolazioni, unitamente all’offerta ed alla domanda di partecipazione all’asta, con la conseguente posticipazione dell’adempimento nel lasso temporale che precede la registrazione del decreto di trasferimento, non comporti la inefficacia od esclusione della offerta, ma solo la impossibilità per l’offerente di avvalersi dei benefici e delle agevolazioni di “prima casa”.
L’esclusione del giudizio d’invalidità della domanda di partecipazione per ragioni meramente formali, deve essere esclusa – secondo quanto affermato dal Tribunale – in ottemperanza a quel principio di conservazione degli effetti giuridici che – corollario del più generale principio “sostanzialista”, il quale sancisce la necessità di un approccio esegetico che, rifuggendo approcci formali o astratti, si fondi sulla sostanza dei fenomeni giuridici – appare il necessario criterio esegetico nella formulazione del giudizio di validità delle domande di partecipazione, oltre che presidio della stessa concorrenzialità delle procedure di alienazione coattiva, naturalmente aperte al mercato.
Nel senso della salvezza della domanda partecipativa, se affetta da vizi meramente formali, depone anche la sollecitazione proveniente dal livello di tutela comunitario, fondato non solo sulla necessità di un approccio sostanziale e che guardi alla specificità della fattispecie concreta, bensì sulla valorizzazione del modello concorrenziale del mercato, in quanto unico assetto in grado di assicurarne la piena efficienza allocativa.
Sollecitazione che, a livello interno, ha indotto il legislatore – con la Riforma Cartabia (D. Lgs. 149/2022) e i successivi decreti correttivi – a ridisegnare l’espropriazione immobiliare puntando sulla semplificazione e sulla velocizzazione delle procedure, storicamente troppo lunghe ed esposte a forti svalutazioni del bene.
