La Cassazione Civile, Sez. I, con ordinanza del 02 giugno 2026, n. 17413 (Pres. Scoditti, Rel. Nazzicone) si è pronunciata relativamente alla possibilità per la banca di beneficiare del privilegio fondiario pur in presenza di una precedente iscrizione ipotecaria sul medesimo immobile.
In particolare, in tale occasione ha espresso il seguente principio di diritto: “ai sensi dell’art. 38 t.u.b., ai fini della conservazione della fondiarietà del credito, pur in presenza di iscrizione successiva alla prima, è sufficiente che l’importo erogato con l’ultimo mutuo in ordine di tempo, sommato al capitale residuo ancora da rimborsare dei finanziamenti precedentemente concessi e non ancora estinti, rimanga contenuto entro il limite di finanziabilità dell’80% del valore cauzionale del bene concesso a garanzia; ne deriva che, nel procedimento di espropriazione relativo al credito fondiario, resta escluso l’obbligo della notificazione del titolo contrattuale esecutivo”.
Richiamando l’art. 38 TUB, la Cassazione ricorda come il credito è fondiario in presenza della concessione di un finanziamento a medio e lungo termine e della garanzia da ipoteca di primo grado su immobili.
Tuttavia, il comma 2 della citata disposizione prevede che “la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.
È quindi possibile per Banca d’Italia – in conformità alle deliberazioni CICR – determinare i casi in cui la sussistenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione del finanziamento fondiario.
In tale contesto si ricorda come con delibera del 22 aprile 1995 il CICR abbia previsto che, in caso di precedenti iscrizioni ipotecarie su uno stesso immobile, per determinare l’importo massimo di un finanziamento di credito fondiario, al relativo importo va aggiunto il capitale residuo del finanziamento pregresso.
In altre parole, è possibile iscrivere un’ipoteca di secondo grado per un finanziamento fondiario laddove l’importo erogato dal nuovo mutuo, sommato al capitale residuo dei mutui precedenti, non superi la soglia massima finanziabile dell’80% del valore dell’immobile.
In tale ipotesi, viene confermata anche la possibilità di beneficiare del c.d. privilegio fondiario, ovvero dell’esclusione, nel procedimento di espropriazione relativo a crediti fondiari, dell’obbligo della notificazione del titolo contrattuale esecutivo ai sensi dell’art. 41 TUB.
