EBA ha pubblicato in data odierna la versione definitiva delle proprie Linee Guida sul trattamento delle esposizioni in attività di acquisizione, sviluppo e costruzione (esposizioni ADC) verso immobili residenziali, ai sensi dell’art. 126 bis, par. 3 del CRR (come modificato dal CRR 3).
Si ricorda che in base a tale norma, alle esposizioni ADC relative a immobili residenziali può essere assegnato un fattore di ponderazione del rischio del 100%, invece che al 150%, a condizione che l’ente applichi solide norme di assunzione e monitoraggio di cui agli artt. 74 e 79 della Direttiva 2013/36/UE e che almeno una delle condizioni seguenti sia soddisfatta:
- costituiscono una parte significativa dei contratti totali i contratti di prevendita o pre-locazione finanziaria giuridicamente vincolanti, per i quali l’acquirente o il locatario:
- ha effettuato un cospicuo deposito in denaro soggetto a trattenuta in caso di risoluzione del contratto
- qualora il finanziamento sia garantito in modo equivalente
- il debitore ha notevole capitale proprio a rischio, rappresentato come importo adeguato del capitale proprio conferito dal debitore rispetto al valore dell’immobile residenziale al momento del completamento
Le Linee Guida specificano quindi le condizioni in base alle quali gli istituti possono applicare una ponderazione del rischio del 100%, anziché del 150%, alle esposizioni in attività di acquisizione, sviluppo e costruzione verso immobili residenziali che soddisfano requisiti definiti di attenuazione del rischio di credito.
Queste Linee Guida fanno seguito alla consultazione pubblica con il mercato avviata a maggio 2024 e specificano ulteriormente le due condizioni introdotte nel CRR affinché le esposizioni in attività di acquisizione, sviluppo e costruzione verso immobili residenziali possano beneficiare di una ponderazione del rischio del 100%, ovvero:
- almeno il 50% dei contratti totali sia costituita da:
- contratti di pre-vendita con un deposito in contanti pari o superiore al 10% del prezzo di vendita
- contratti di pre-locazione con un deposito in contanti pari o superiore a tre volte il canone di locazione mensile
- contratti di vendita e locazione.
- il debitore detiene un patrimonio netto a rischio sostanziale, ovvero un patrimonio netto conferito dal debitore, pari ad almeno il 25% del valore dell’immobile residenziale al momento del completamento (questa condizione è stata rivista in esito alla consultazione, abbassando la soglia del patrimonio netto dal 35% al 25%).
Inoltre, le Linee Guida offrono ora maggiore flessibilità per i progetti di edilizia residenziale pubblica, consentendo loro di soddisfare la prima condizione qualora la domanda dei richiedenti superi l’offerta di unità abitative, anche a livello comunale.
Inoltre, il requisito di capitale proprio per l’edilizia residenziale pubblica è stato ridotto al 20% e l’ambito del capitale proprio ammissibile è stato ampliato per includere sussidi impegnati, sovvenzioni e prestiti junior agevolati.
Queste modifiche mirano a riflettere meglio le caratteristiche specifiche dell’edilizia residenziale pubblica, pur mantenendo un approccio prudenziale.
