Fiscalità finanziaria, Real estate
05/09/2019

L’apporto di immobili, situati in Italia, a una Sicaf da parte di un fondo immobiliare tedesco: chiarimenti dell’Agenzia delle entrate

di G. Andrea Giannantonio e Gabriele Paladini, Chiomenti

1. Introduzione

Con la risposta a interpello n. 344 pubblicata lo scorso 26 agosto (la “Risposta n. 344”) l’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti su vari aspetti fiscali dell’apporto di immobili situati in Italia da parte di un fondo immobiliare di diritto tedesco a favore di una SICAF (società di investimento a capitale fisso) immobiliare istituita in Italia. Nel documento non si precisa se la SICAF sia eterogestita o autogestita; ad ogni modo, come si vedrà, questo aspetto non risulta rilevante per i chiarimenti forniti dall’Agenzia.

2. Il caso

Il caso riguarda la riorganizzazione degli investimenti immobiliari in Italia di un fondo comune d’investimento immobiliare di diritto tedesco (di seguito, il “Fondo Tedesco”) gestito da una società di gestione del risparmio tedesca.

La società di gestione precisa che, ai sensi del diritto tedesco, il gestore agisce “in nome proprio, ma nell’interesse del fondo” e che l’attività di gestione del Fondo Tedesco per gli investimenti in Italia è svolta attraverso la propria stabile organizzazione in Italia.

L’istante sottolinea che, sebbene gli immobili siano “formalmente intestati” alla stabile organizzazione, la proprietà degli stessi deve essere “effettivamente attribuita”al Fondo Tedesco.

La riorganizzazione può essere riassunta come segue:

  1. costituzione in Italia di una SICAF immobiliare con apporto degli immobili situati in Italia. Dal quesito sembrerebbe che l’apporto sia effettuato dalla stabile organizzazione del gestore, quale proprietario “formale” degli immobili, sebbene questo aspetto non sia menzionato espressamente;
  2. a fronte dell’apporto, la stabile organizzazione riceve azioni della SICAF;
  3. le azioni sono poi trasferite alla società di gestione (casa madre) e a questa intestate nell’interesse del Fondo Tedesco.

La riorganizzazione è volta, in sintesi, a passare da una struttura nella quale gli immobili situati in Italia sono posseduti direttamente dal Fondo Tedesco a una struttura nella quale tali immobili sono posseduti da una SICAF immobiliare italiana partecipata al 100% dal Fondo Tedesco.

I chiarimenti dell’Agenzia riguardano sia la fiscalità diretta e indiretta della riorganizzazione sia il regime dei proventi che saranno distribuiti dalla SICAF al Fondo Tedesco.

3. I chiarimenti dell’Agenzia delle entrate sulla riorganizzazione

3.1. L’apporto alla SICAF

L’Agenzia muove dalla premessa che l’apporto degli immobili alla SICAF costituisce un’operazione della stabile organizzazione in Italia e non della società di gestione tedesca. Inoltre, l’Agenzia rileva che, secondo quanto rappresentato dal gestore, l’apporto ha ad oggetto una “pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto”.

Su tali basi, l’Agenzia conferma l’applicabilità dell’art. 8, comma 1-bis, del D.L. 25 settembre 2001, n. 351 (“Decreto 351”) [1], relativo agli apporti a fondi immobiliari aventi ad oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati, che prevede l’esclusione dell’apporto dall’ambito di applicazione dell’IVA e l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura di € 200 ciascuna.

Il chiarimento dell’Agenzia è rilevante con riferimento all’ambito soggettivo di applicazione di detta norma, posto che l’applicabilità all’apporto a una SICAF immobiliare è stabilita dall’art. 9 del D.Lgs. 4 marzo 2014, n. 44[2].

Il dubbio interpretativo della società di gestione era collegato al fatto che gli immobili sarebbero stati apportati da un “soggetto avente partita IVA tedesca”[3].

Nei documenti di prassi pubblici l’Agenzia ha chiarito che l’art. 8, comma 1-bis, del Decreto 351 si applica solo agli apporti effettuati da soggetti passivi IVA, non agli apporti effettuati da soggetti privati[4], senza precisare se debba trattarsi di soggetti passivi IVA stabiliti in Italia.

Nella Risposta n. 344, trattandosi di un’operazione effettuata da una stabile organizzazione in Italia, l’apporto è stato considerato come operazione effettuata da un soggetto passivo IVA (stabilito in Italia)[5]. La risposta dell’Agenzia è, quindi, coerente con le precedenti pronunce in materia.

Dalle argomentazioni della risposta non è chiaro se la conclusione sarebbe stata diversa ove l’apporto fosse stato effettuato da un soggetto passivo IVA stabilito in Germania senza stabile organizzazione in Italia.

3.2. Il trasferimento delle azioni della SICAF

L’Agenzia ha chiarito che il trasferimento delle azioni della SICAF da parte della stabile organizzazione alla casa madre (la società di gestione tedesca) costituisce un’operazione esente ai fini IVA, ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 4 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633[6].

Nella risposta non ci sono indicazioni in merito all’impatto di tale operazione sul diritto alla detrazione dell’IVA della stabile organizzazione.

Come noto, talune operazioni esenti, tra cui quelle dell’art. 10, comma 1, n. 4, limitano il diritto alla detrazione dell’IVA assolta sugli acquisti, secondo il metodo del pro-rata. Per contro, tali operazioni sono escluse dal calcolo del pro-rata quando non formano oggetto dell’“attività propria” del soggetto passivo[7].

In base alla prassi dell’amministrazione finanziaria e alla giurisprudenza europea, potrebbero sussistere argomenti per sostenere che tale operazione finanziaria (esente) non rientri nell’attività propria della stabile organizzazione del gestore e, quindi, sia esclusa dal calcolo del pro-rata[8].

4. I chiarimenti dell’Agenzia delle entrate sui proventi distribuiti dalla SICAF

Il dubbio interpretativo sul regime fiscale applicabile alla distribuzione dei proventi della SICAF traeva origine, presumibilmente, dal fatto che nel caso in esame le azioni della SICAF sono “formalmente intestate” alla società di gestione, non al Fondo Tedesco.

Di conseguenza, si poneva il dubbio circa l’applicabilità dell’art. 7, comma 3, del Decreto 351, ai sensi del quale i proventi distribuiti da fondi immobiliari italiani (o SICAF immobiliari, per effetto dell’art. 9 del D.Lgs. 4 marzo 2014, n. 44) sono esenti da ritenuta se distribuiti a OICR di diritto estero stabiliti in Stati white list[9].

Si tratta di quei soggetti che, in base alla normativa dello Stato estero di stabilimento presentano requisiti sostanziali simili agli OICR italiani, a condizione che sussista una forma di vigilanza sul fondo o sul soggetto incaricato della gestione[10].

Nella Risposta n. 344 l’Agenzia considera i proventi distribuiti dalla SICAF come percepiti dal Fondo Tedesco, sebbene le azioni della SICAF siano intestate al gestore e non al Fondo Tedesco. Su tali basi, l’Agenzia conferma l’esenzione da ritenuta.

L’Agenzia conferma quindi la soluzione proposta dall’istante, dove si sottolinea che le azioni della SICAF sono “formalmente intestate” alla società di gestione ma “per conto del Fondo Tedesco”.

L’Agenzia non si pronuncia sulla sussistenza in capo al Fondo Tedesco dei requisiti per essere qualificato come “OICR estero”[11], mentre conferma che la vigilanza alla quale è soggetta la società di gestione tedesca è idonea a soddisfare il requisito della vigilanza ai fini dell’esenzione da ritenuta.




[1] Convertito con modificazioni nella Legge 23 novembre 2001, n. 410.

[2] La norma, menzionata nella Risposta n. 344, è rubricata “Estensione alle SICAF immobiliari delle disposizioni riguardanti i fondi comuni di investimento immobiliare”.

[3] Si tratta della società di gestione tedesca. Per contro, la stabile organizzazione in Italia si qualifica come soggetto passivo IVA stabilito in Italia e dotato di partita IVA italiana, ai sensi dell’art. 7, comma 1, lett. d), del DPR 26 ottobre 1972, n. 633.

[4] Cfr. Circolare 22/E del 19 giugno 2006, paragrafo 2.2.1.

[5] Art. 7, comma 1, lett. d), del DPR 26 ottobre 1972, n. 633.

[6] La norma riguarda le operazioni relative ad azioni, obbligazioni o altri titoli non rappresentativi di merci.

[7] Art. 19-bis, comma 2, del DPR 26 ottobre 1972, n. 633.

[8] Cfr. Circolare del Ministero delle Finanze 3 agosto 1979, n. 25; Corte di Giustizia: sentenza del 29 aprile 2004, C-77/01; sentenza del 6 marzo 2008, C-98/07; sentenza 14 dicembre 2016, C-378/15.

[9] Ad es. la Germania.

[10] Cfr. Circolare 9 marzo 2011, n. 11/E; Circolare 15 febbraio 2012, n. 2/E, paragrafo 3; Risoluzione 18 luglio 2013, n. 54/E.

[11] Ossia dei requisiti per essere assimilato a un OICR di diritto italiano.

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