Il CNDCEC, congiuntamente alla FNC, hanno pubblicato un documento di ricerca che approfondisce gli aspetti più controversi della tassazione della plusvalenza sugli immobili ceduti, oggetto di precedenti interventi agevolati con il Superbonus edilizio.
Il documento analizza in particolare gli aspetti problematici della tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus (art. 119 D.L. 34/2020), a seguito dell’introduzione della lett. b-bis) nell’art. 67, c. 1, TUIR ad opera dell’art. 1, c. 64-66, L. 213/2023.
Dal 1° gennaio 2024 è infatti soggetta a imposizione la plusvalenza realizzata con la vendita di immobili su cui il cedente o altri aventi diritto abbiano eseguito interventi da Superbonus, conclusi da non oltre dieci anni, indipendentemente dalla:
- misura della detrazione (110%, 90%, 70%, 65%)
- modalità di fruizione (detrazione in dichiarazione, sconto in fattura, cessione del credito ex art. 121 D.L. 34/2020)
- durata del possesso dell’immobile.
Sono escluse da tassazione le cessioni di immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del decennio (o del periodo di possesso).
La plusvalenza rientra tra i redditi diversi (art. 67 TUIR), con possibilità di tassazione separata al 26% (art. 1, c. 496, L. 266/2005): il calcolo è disciplinato dall’art. 68 TUIR, che limita la deducibilità dei costi, relativi agli interventi Superbonus, se fruiti tramite sconto o cessione.
Il documento esamina inoltre vari casi specifici:
- immobili acquisiti per successione: esclusi dal nuovo presupposto, anche se i lavori sono stati eseguiti dall’erede (circ. AE 13/E/2024; risposta interpello n. 208/2024)
- immobili acquistati con “sismabonus acquisti” in versione superbonus: esclusi dall’ambito applicativo della lett. b-bis) (risposta interpello n. 137/2025).
- donazione: non è prevista esclusione; dubbi sorgono tuttavia se i lavori siano stati eseguiti dal donante prima della donazione; inoltre, resterebbe il rischio di contestazioni per elusione ex art. 10-bis l. n. 212/2000 o interposizione fittizia (art. 37, comma 3, d.P.R. n. 600/1973)
- interventi senza trasformazioni edilizie: anche la mera sostituzione di serramenti o caldaie può far scattare la tassazione
- cessione ante conclusione lavori: non emerge plusvalenza, poiché manca il presupposto dell’ultimazione (circ. AE 13/E/2024); è dirimente la data di fine lavori, provata da titoli edilizi, CILAS, comunicazioni ENEA o attestazioni tecniche
- clausola di salvaguardia: gli stati di avanzamento (SAL) effettuati fino al 31 dicembre 2023 non comportano recupero del beneficio anche se i lavori non vengono conclusi (art. 1, c. 1, D.L. 212/2023) ed in tal caso la cessione non genera plusvalenza ex lett. b-bis)
- contratti di rent to buy: l’effetto traslativo si verifica con l’esercizio dell’opzione di acquisto; se tale opzione viene esercitata oltre il decennio dalla fine lavori, non si genera plusvalenza.
Dal documento di ricerca emerge in ogni caso, che il quadro normativo e di prassi, pur arricchito da circolare AE n. 13/E/2024 e risposte a interpello nn. 156, 157, 208/2024, 137/2025, lascia tuttora zone d’incertezza interpretativa, che potranno richiedere ulteriori chiarimenti.