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Giurisprudenza

Mutuo Fondiario: sentenza Sezioni Unite Cassazione

17 Novembre 2022

Cassazione Civile, Se. Un., 16 novembre 2022, n. 33719 – Pres. Raimondi, Rel. Lamorgese

Di cosa si parla in questo articolo

Con Sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022, le Sezioni Unite della Cassazione si sono espresse in materia di limite di finanziabilità nel mutuo fondiario e riqualificazione d’ufficio del contratto.

In particolare, la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione ha ritenuto come il superamento del limite di finanziabilità ex art. 38 comma 2 del TUB:

  • non inficia la validità del contratto di mutuo fondiario;
  • non consente al giudice di riqualificare d’ufficio il contratto di mutuo fondiario.

I principi di diritto pronunciati nella Sentenza della Cassazione a Sezioni Unite sul mutuo fondiario

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del d.lgs. n. 385 del 1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51 ss. e 53 t.u.b.) – la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito.

Qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio o lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata (o, quando contestata, accertata dal giudice di merito), non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario.

L’Orientamento della Cassazione sul mutuo fondiario del 2013

Un primo orientamento espresso dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 26672 del 2013 ha escluso che la previsione del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, secondo comma, t.u.b. costituisca una ipotesi rientrante nell’ambito applicativo dell’articolo 117 t.u.b., il cui comma 8 prevede che la Banca d’Italia possa determinare il contenuto tipico di determinati contratti e la conseguente nullità dei contratti difformi.

Tuttavia, osserva la Cassazione, l’art. 38 del t.u.b. conferisce a Banca d’Italia non già il potere di stabilire una certa clausola del contratto di mutuo fondiario bensì solo quello di determinare la percentuale massima del finanziamento che costituisce l’oggetto del contratto e che è quindi un elemento di per sè già tipizzato e costituente una clausola necessaria.

Ed infatti, l’articolo 38, secondo comma, t.u.b. attribuisce alla Banca d’Italia, in conformità delle delibere del CICR, il potere di determinare l’ammontare massimo dei finanziamenti, il quale attiene a un elemento (oggetto) di per sé già tipizzato del contratto, non rientrante nella previsione di cui all’articolo 117, ottavo comma, t.u.b., il quale prevede l’attribuzione alla Banca d’Italia un potere conformativo o tipizzatorio del contenuto del contratto, prevedendo clausole-tipo da inserire nel regolamento negoziale a tutela del contraente debole.

Il limite di finanziabilità nel mutuo fondiario di cui all’art. 38 non rientra, pertanto, nelle ipotesi indeterminate di cui all’art. 117 t.u.b., infatti, in tale caso il legislatore ha espressamente previsto quale fosse il contratto su cui la Banca d’Italia dovesse intervenire e quale fosse la norma di tipo secondario da introdurre, senza lasciare all’Istituto di vigilanza la possibilità di valutare quale fosse il tipo di contratto su cui operare un intervento tipizzatorio e la scelta della clausola da prevedere

Inoltre, anche gli interessi tutelati dalle due norme sono diversi: l’art. 117 t.u.b. attiene alla trasparenza delle condizioni contrattuali e dei rapporti con i clienti, ed è quindi volta alla tutela dei contraenti più deboli mediante la previsione di clausole standard più semplicemente comprensibili all’utenza ed evitare la previsione di clausole vessatorie.

Nel caso dell’art. 38 t.u.b., invece, il cliente ha l’interesse ad ottenere il finanziamento per l’importo massimo possibile anche a prescindere dal limite di finanziabilità.

Pertanto, la nullità relativa di cui agli articoli 117 e 127 t.u.b. non è applicabile in questo caso proprio perché il cliente non avrebbe interesse a farla valere.

L’orientamento inaugurato nel 2013 ha pertanto escluso la configurabilità nella violazione del limite di finanziamento di una nullità virtuale per contrarietà a norme imperative.

L’orientamento della Cassazione sul mutuo fondiario del 2017

L’orientamento del 2013 è stato sottoposto a critica con la sentenza n. 17352 del 2017 (cui hanno fatto seguito le sentenze conformi: n. 19016 del 2017, n. 6586, 11201, 13286 e 29745 del 2018, n. 10788 del 2022) che, pur nel condividere l’affermazione circa la non riconducibilità della fattispecie in esame alla nullità di cui all’art. 117, ottavo comma, t.u.b. ed escludendo la sussistenza di una nullità testuale, ha invece evidenziato come la previsione del limite massimo di finanziabilità da parte della Banca d’Italia ex articolo 38, secondo comma, t.u.b. si inserisse comunque tra gli elementi essenziali per poter qualificare come fondiario un contratto di mutuo.

In particolare, gli argomenti posti a base del suddetto orientamento possono essere così riassunti:

  • la finalità della prescrizione in oggetto non è orientata a tutelare la stabilità patrimoniale della singola banca, ma persegue interessi economici nazionali (pubblici);
  • l’art. 38 del T.u.b. è norma imperativa e con il superamento del limite di finanziabilità e, quanto previsto dalla norma è disatteso non solamente sul versante del comportamento, ma soprattutto per quanto riguarda l’oggetto del finanziamento fondiario eccessivo;
  • la fissazione di un limite di finanziabilità costituisce regola di condotta con la funzione di regolare il quantum della prestazione creditizia, in modo da incidere direttamente sulla fattispecie;
  • l’interpretazione che in materia di credito fondiario esclude la nullità del relativo contratto, nel caso in cui sia violato il limite massimo di finanziabilità, finisce per costituire una causa di prelazione illegittima in ragione della violazione del precetto normativo, con la conseguenza che, ove intervenga la crisi dell’impresa finanziata, viene minata la par conditio creditorum (art. 2741 c.c.);
  • la limitazione dell’importo del mutuo e, conseguentemente, della garanzia ipotecaria non riflette gli interessi particolari delle parti contraenti e costituisce un limite non derogabile alla loro autonomia privata, con la conseguenza che, nel caso in cui vi sia sconfinamento del limite di finanziabilità, è configurabile la nullità dell’intero contratto fondiario, non potendo riconoscere un’ipotesi di nullità parziale;

Stante allora la nullità del contratto di mutuo fondiario, l’unica via percorribile per il recupero del contratto nullo ‒ conclude la sentenza n. 17352 del 2017 ‒ è quella della conversione in un contratto diverso (art. 1424 c.c.), non rilevabile d’ufficio dal giudice, ma su istanza di parte al primo momento utile.

Ulteriori orientamenti della Cassazione in tema di mutuo fondiario

Altre decisioni (Cassazione n. 17439/2019 e n. 7509/ 2022) non hanno concordato con la tesi della nullità del contratto per la violazione di norme imperative, stante l’inadeguatezza delle conseguenze negative sul piano della stabilità del sistema bancario che si vorrebbe preservare, vanificando l’obiettivo di una sana e prudente gestione che sia orientata ad evitare il rischio di sovraesposizione della banca, la cui possibilità per il recupero dell’importo finanziato in sede di esecuzione forzata verrebbe compromessa nel caso in cui il mutuo che eccede la quota di finanziabilità sia considerato nullo e con esso anche la relativa ipoteca.

Tale ultimo orientamento ritiene che il superamento del limite di finanziabilità non comporterebbe la nullità del contratto, ma la necessità di riqualificarlo come mutuo ipotecario, al di là del nomen iuris utilizzato dalle parti, con la disapplicazione della disciplina di privilegio di volta in volta invocata dal creditore.

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