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Giurisprudenza

Mancata trascrizione dell’alienazione di un bene del fondo patrimoniale e pignoramento del creditore ipotecario

16 Novembre 2018

Alberto Ferronato

Cassazione Civile, Sez. III, 30 agosto 2018, n. 21385 – Pres. Vivaldi, Rel. D’Arrigo

Di cosa si parla in questo articolo

Non è opponibile al creditore il vincolo di destinazione al quale è sottoposto l’immobile del debitore costituito in fondo patrimoniale, in ragione del fatto che l’atto di compravendita, con cui il debitore ha alienato ad un terzo tale immobile, non risulta iscritto nei pubblici registri.

Si è espressa in questi termini la Corte di Cassazione che, nella sentenza in esame, ha censurato la sentenza della Corte d’Appello di Milano, nella quale – confermando la decisione in primo grado – veniva ritenuto opponibile alla Banca Monte dei Paschi di Siena, ai fini dell’iscrizione di un’ipoteca, il vincolo nascente dall’inclusione dell’immobile nel fondo patrimoniale del suo debitore, in ragione del fatto che l’atto di compravendita con il quale quest’ultimo aveva ceduto predetto immobile non risultava ancora iscritto nei pubblici registri.

In sostanza, la quaestio che veniva posta ai giudici di legittimità è la seguente: è opponibile al creditore iscrivente ipoteca l’appartenenza del bene ad un fondo patrimoniale qualora il bene fosse stato alienato al terzo ma l’atto di compravendita non fosse stato ancora trascritto?

Il principio statuito dalla Corte per la soluzione del caso è il seguente: gli effetti dell’atto dispositivo non sono opponibili al terzo, se per lui pregiudizievoli, fintanto che l’atto non risulta dai pubblici registri immobiliari; ma ciò non esclude che il terzo non possa invece avvalersi di quegli effetti, se per lui favorevoli.”. Tale assunto si ottiene coordinando il principio consensualistico, per il quale il contratto produce i propri effetti sin dal momento dell’accordo, con quello dell’efficacia meramente dichiarativa della trascrizione degli atti di compravendita immobiliare, la quale, com’e noto, non condiziona la validità dell’atto ma solo l’opponibilità ai terzi. Pertanto, mentre l’alienazione dell’immobile dalla sfera del debitore – effetto sfavorevole al creditore – potrà essere opposta dal terzo acquirente al creditore soltanto una volta trascritto l’atto di compravendita, l’uscita del bene dal fondo patrimoniale – effetto favorevole al creditore – non potrà essere opposta dal debitore una volta perfezionato l’atto. Il ragionamento operato dalla Corte si basa sulla necessaria esclusione dell’applicabilità del criterio dell’anteriorità della trascrizione per dirimere la questione in esame, in ragione del fatto che esso è funzionale a dirimere i conflitti che dovessero nascere tra l’avente causa e i creditori, ovvero tra più aventi causa, ma non tra questi ultimi ed il dante causa. La sola funzione riconducibile all’istituto della trascrizione è, infatti, quella di rendere opponibili ai terzi gli effetti per loro sfavorevoli dell’atto, e pertanto non può estendersi fino ad impedire ai terzi di giovarsi degli effetti favorevoli prodotti dall’atto regolarmente posto in essere, perlomeno fino all’iscrizione nei pubblici registri. Secondo la Corte, infatti, “l’omesso espletamento della formalità dichiarativa non potrà essere invocato dalle parti del contratto con una funzione diametralmente opposta a quella che le è propria, ossia a discapito del terzo estraneo al rapporto, al fine di impedirgli di giovarsi degli effetti di un atto a lui favorevoli”.

In conclusione, in virtù del principio sopraesposto la Corte di Cassazione riconosceva la validità dell’ipoteca iscritta dalla Banca Monte dei Paschi di Siena, in quanto la stessa colpiva un bene:

  • non più appartenente al fondo patrimoniale del proprio debitore in ragione dell’intervenuta compravendita; e
  • il cui ingresso nella sfera giuridica del terzo acquirente non era opponibile all’Istituto di credito.

Pertanto, in caso di compravendita di un bene immobile costituito in fondo patrimoniale dal debitore, il creditore potrà regolarmente iscrivere ipoteca sullo stesso fino alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.

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