Il contribuente che acquisti una nuova abitazione fruendo dell’agevolazione “prima casa”, pur essendo ancora proprietario di un immobile già acquistato con i medesimi benefici, non decade dall’agevolazione se provvede ad alienare l’abitazione pre-posseduta entro il termine di due anni dalla data dell’atto, a condizione che alla data del 31 dicembre 2024 non sia ancora scaduto il previgente termine annuale.
È quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta 127/2025 in applicazione della modifica introdotta dall’art. 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207, che ha esteso da dodici a ventiquattro mesi il termine per la cessione dell’immobile pre-posseduto, già oggetto di acquisto agevolato.
La disciplina dell’agevolazione “prima casa”, contenuta nella Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, subordina l’applicazione dell’aliquota ridotta del 2 per cento al rispetto di alcune condizioni, tra cui la mancata titolarità, anche parziale, su tutto il territorio nazionale, di altri immobili già acquistati con le medesime agevolazioni.
Il comma 4-bis, nella versione modificata dalla legge di bilancio 2025, consente tuttavia di beneficiare comunque dell’aliquota agevolata, qualora il contribuente provveda ad alienare l’immobile già posseduto entro due anni dall’acquisto del nuovo.
In difetto, l’atto d’acquisto perde l’agevolazione e si applica il regime ordinario.
Nel caso di specie, il contribuente aveva acquistato un secondo immobile con i benefici “prima casa” in data 25 gennaio 2024, assumendo l’impegno a vendere l’immobile pre-posseduto entro il termine di un anno (25 gennaio 2025) allora vigente.
A causa di ritardi nella definizione del mutuo dell’acquirente, la vendita non è stata perfezionata entro il 25 gennaio 2025.
Nel frattempo è intervenuta la novella normativa, che ha raddoppiato il termine di rivendita.
L’istante ha quindi chiesto di sapere se potesse beneficiare del nuovo termine di due anni, non essendo ancora decorso, al 31 dicembre 2024, il termine annuale previsto dalla disciplina previgente.
L’Agenzia ha accolto l’istanza, chiarendo che la nuova disciplina si applica anche agli atti stipulati nel 2024, purché al 31 dicembre 2024 il termine di un anno non sia ancora scaduto.
In tal modo, è stato ritenuto applicabile all’istante il nuovo termine biennale, con possibilità di cedere l’immobile pre-posseduto entro il 25 gennaio 2026 senza incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita sull’acquisto del nuovo immobile.
