L’Agenzia delle Entrate, con risoluzione n. 65/E del 10 novembre 2025, ha chiarito che la trascrizione dei provvedimenti di esproprio per pubblica utilità può essere effettuata solo in favore del Demanio, divenuto il nuovo proprietario, e non anche a favore del concessionario/gestore dell’immobile espropriato, in relazione al corrispondente diritto derivante dal rapporto di concessione.
Una società, che si occupa della gestione e della manutenzione delle strade di proprietà dello Stato, e provvede agli espropri in base ad apposita convenzione, ha richiesto, in particolare, all’Agenzia delle Entrate, se potesse ottenere la trascrizione dell’atto di esproprio, riconosciuto al Demanio in qualità di proprietario del bene, per il corrispondente diritto derivante dalla concessione.
L’ente rileva che la Conservatoria dei registri immobiliari, destinataria della richiesta di trascrizione, ritiene che il richiamato “uso del concessionario” possa trovare evidenza nelle intestazioni catastali, ma non anche nei registri immobiliari, in quanto non riguarda un diritto reale.
L’Agenzia ricorda che l‘art. 6 del Testo unico sugli espropri (DPR n. 327/2001) specifica i soggetti competenti all’emanazione degli atti del procedimento espropriativo, ovvero le amministrazioni statali, le Regioni, le Province, i Comuni e gli altri enti pubblici, nonché i concessionari o contraenti generali cui il potere espropriativo è delegato da un ente pubblico o è riconosciuto per legge.
Tuttavia, tali norme non attribuiscono al beneficiario la trascrizione dell’esproprio, e non citano il soggetto, da indicare nella nota di trascrizione, a favore del quale verrà trascritto il diritto di proprietà: in assenza di tale indicazione, il destinatario titolare dell’immobile oggetto di esproprio potrà essere solo il Demanio dello Stato, ovvero la parte che diviene titolare del diritto trasferito in forza del corrispondente atto ablativo.
L’art. 2643 C.c., inoltre, elenca in modo tassativo gli atti soggetti a trascrizione, accomunandoli in relazione all’oggetto degli stessi, consistente nei diritti reali: tra di essi non è ricompresa la concessione o altro titolo di utilizzo di un bene di proprietà altrui.
Inoltre, precisa l’Agenzia, la trascrizione avrebbe comunque finalità diverse da quelle previste per i diritti reali, che devono essere opponibili a terzi in base al criterio della priorità (art. 2644 C.c.).
L’Agenzia, quindi, ritiene che non sia possibile la trascrizione dei provvedimenti di esproprio, oltre che in favore del nuovo proprietario (Demanio dello Stato), anche a favore del concessionario degli immobili espropriati.
La pubblicità immobiliare e il catasto rappresentano infatti due sistemi “complementari”, con finalità diverse:
- il sistema della trascrizione ha lo scopo principale di rendere opponibili ai terzi gli atti relativi ai diritti reali su beni immobili
- l’intestazione catastale risponde all’esigenza inventariale di tenere aggiornate le intestazioni dell’immobile per finalità fiscali.
Sulla base dell’atto di concessione fra lo Stato e l’ente che risulta concessionario/gestore e allo stesso tempo competente agli espropri, invece, sarà possibile richiedere il completamento dell’intestazione catastale in favore di questo ultimo ente, per il corrispondente uso di cui beneficia: tale richiesta di completamento dell’intestazione non potrà, tuttavia, essere veicolata in sede di domanda di trascrizione del decreto di esproprio nel cui contesto è prevista, allo stato attuale, la sola possibilità di richiedere la “voltura catastale” dell’atto da trascrivere nei confronti del soggetto beneficiario della trasferita titolarità del bene immobile.