Fiscalità finanziaria
01/03/2019

Operazioni di cartolarizzazione dei proventi da beni immobili e beni mobili registrati: prime considerazioni in merito alla fiscalità diretta

di Giacomo Ficai, Studio Tributario Associato Facchini Rossi & Soci

La Legge 30 aprile 1999, n. 130 in materia di cartolarizzazione dei crediti è stata oggetto di alcune modifiche da parte della Legge 30 dicembre 2018, n. 145 (di seguito, “Legge di Stabilità”), tra le quali si segnala l’estensione dell’ambito applicativo della predetta Legge n. 130/1999 anche alle “… operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla titolarità di beni immobili, beni mobili registrati e diritti reali o personali aventi ad oggetto i medesimi beni” (cfr. art. 7, comma 1, lett. b-bis), L. n. 130/1999)[1].

Premesso che l’individuazione delle caratteristiche di tale nuova tipologia di cartolarizzazioni risulta assai complessa e presenta diversi profili di incertezza, in considerazione dell’estrema sinteticità del dato normativo, si rileva come, sotto il profilo letterale, la fattispecie di cui alla nuova lett. b-bis) sembra richiamare le “…operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato e degli altri enti pubblici …” di cui all’art. 2, D.L. 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla L. 23 novembre 2001, n. 410[2]. Come noto, tali operazioni si sostanziavano nel trasferimento a titolo oneroso da parte dello Stato o degli altri enti pubblici degli immobili a delle società di cartolarizzazione costituite ai sensi dell’art. 2, comma 1, D.L. n. 351/2001 (di seguito, “SCIP”), che avrebbero poi provveduto alla valorizzazione di tali beni sul mercato. Tali società reperivano la provvista finanziaria necessaria per corrispondere allo Stato e agli altri enti pubblici il prezzo di acquisto degli immobili mediante l’emissione di titoli o l’assunzione di finanziamenti, alla cui remunerazione e rimborso erano destinati in via esclusiva gli immobili e i proventi rivenienti dalla successiva valorizzazione degli stessi: infatti, l’art. 2, comma 2, D.L. n. 351/2001,  stabiliva che “… per ogni operazione di cartolarizzazione sono individuati i beni immobili destinati al soddisfacimento dei diritti dei portatori dei titoli e dei concedenti i finanziamenti. I beni così individuati, nonché ogni altro diritto acquisito nell'àmbito dell'operazione di cartolarizzazione, dalle società ivi indicate nei confronti dello Stato e degli altri enti pubblici o di terzi, costituiscono patrimonio separato a tutti gli effetti da quello delle società stesse e da quello relativo alle altre operazioni. Su ciascun patrimonio separato non sono ammesse azioni da parte di qualsiasi creditore diverso dai portatori dei titoli emessi dalle società ovvero dai concedenti i finanziamenti da esse reperiti”.

Assumendo, ma il punto è tutt’altro che pacifico[3], che l’introduzione della lett. b-bis) al primo comma dell’art. 7 della Legge n. 130/1999  possa oggi consentire a soggetti privati di realizzare operazioni di cartolarizzazione di beni immobili o mobili registrati secondo uno schema simile a quello previsto dal D.L. n. 351/2001, utilizzando al posto delle SCIP società di cartolarizzazione costituite ai sensi della Legge n. 130/1999 (di seguito, “SPV”), nel prosieguo si formulano alcune preliminari considerazioni in merito al possibile regime tributario applicabile ai fini delle imposte dirette[4] in capo alla SPV cessionaria dei beni immobili, tenuto altresì conto di alcune recenti pronunce di prassi amministrativa.

Regime tributario applicabile ai fini IRES ed IRAP alle SPV ex Legge n. 130/1999

A questo proposito è opportuno ricordare innanzitutto come, a differenza dei patrimoni separati delle SCIP, per i quali il D.L. n. 351/2001 prevede un regime di non assoggettamento ad IRES ed IRAP (cfr. art. 2, comma 6, D.L. n. 351/2001)[5], la Legge n. 130/1999 non contenga alcuna specifica previsione in merito al regime tributario applicabile al patrimonio separato delle SPV.

Ciò posto, si rileva che l’Agenzia delle entrate, nella Circolare 6 febbraio 2003, n. 8/E, ha affermato che il vincolo di destinazione dei patrimoni "segregati", previsto dall’art. 3, comma 2, L. n. 130/1999, “… esclude a priori un profilo di possesso del reddito rilevante ai fini tributari” in capo alle SPV[6]. Peraltro, è importante evidenziare come l’Amministrazione finanziaria, nella medesima Circolare n. 8/E del 2003, avesse altresì osservato che tale conclusione fosse “… in linea con quanto disposto dalla Banca d'Italia nel … provvedimento del 29 marzo 2000, in base al quale il conto economico della S.P.V. non risulta influenzato dai flussi attivi e passivi afferenti ai crediti collegati al patrimonio cartolarizzato, sia per sorte capitale che per interessi attivi, né dalle spese sostenute dalla società stessa per la gestione di ciascuna operazione”.

Inoltre, si nota che nelle Risposte 30 gennaio 2019, n. 18, e 15 febbraio 2019, n. 56, l’Agenzia delle entrate ha esaminato il regime tributario applicabile alle cd. Reoco, ovvero le società costituite ai sensi dell’art. 7.1, comma 4, Legge 30 aprile 1999, n. 130[7] che hanno come oggetto sociale esclusivo “… il compito di acquisire, gestire e valorizzare, nell'interesse esclusivo dell'operazione di cartolarizzazione, i beni immobili e mobili registrati nonché gli altri beni e diritti concessi o costituiti … a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione …”. In proposito, l’Amministrazione finanziaria ha affermato che, poiché, a suo avviso, nel caso delle Reoco non si configurerebbe sui beni acquistati un vincolo di destinazione analogo a quello previsto dall’art. 3, comma 2, L. n. 130/1999, non possono trovare applicazione i principi espressi nella Circolare n. 8/E del 2003 e, quindi, “… i risultati economici dell’attività svolta dalla Reoco dovranno essere ordinariamente assoggettati ad imposizione IRES ed IRAP”, a prescindere dal fatto che gli stessi siano o meno destinati alla cartolarizzazione. A questo riguardo, in questa sede ci si limita ad evidenziare come tale conclusione potrebbe dare luogo a criticità interpretative ove la Reoco dovesse contabilizzare “sotto la linea” i beni acquistati per conto della cartolarizzazione unitamente ai relativi proventi ed oneri[8]; ciò in quanto:

  • stante il principio di derivazione del reddito imponibile dal bilancio di esercizio applicabile ai soggetti diversi dalle micro-imprese[9], la contabilizzazione “sotto la linea” dei predetti risultati economici potrebbe di fatto escludere l’assoggettamento ad IRES ed IRAP degli stessi in capo alla Reoco;
  • tuttavia, anche tenuto conto che al momento non sembrerebbe sussistere una prassi contabile univoca circa le modalità di redazione del bilancio da parte delle Reoco[10], non può escludersi che l’Amministrazione finanziaria possa muovere contestazioni sindacando pure le modalità di contabilizzazione adottate dalle Reoco[11].

Tenuto conto di quanto sopra esposto, il regime tributario applicabile in capo alle SPV utilizzate per l’effettuazione di un’operazione di cartolarizzazione ex art. 7, comma 1, lett. b-bis), L. n. 130/1999, sembrerebbe dipendere, in primo luogo, dalla sussistenza o meno di un vincolo giuridico analogo a quello previsto dall’art. 3, comma 2, L. n. 130/1999 sui beni oggetto di cartolarizzazione. Infatti, ove tale vincolo dovesse sussistere è ragionevole ritenere che possano trovare applicazione i principi espressi nella Circolare n. 8/E del 2003 e, quindi, che i proventi e oneri rivenienti dai beni cartolarizzati non assumano, in linea di principio, rilevanza ai fini IRES ed IRAP in capo alle SPV.

In assenza di tale vincolo, invece, parrebbe doversi fare riferimento alle conclusioni espresse dall’Amministrazione finanziaria nelle Risposte n. 18 e 56 del 2019, nelle quali l’Amministrazione finanziaria ha affermato che i risultati dell’attività delle Reoco devono essere “… ordinariamente assoggettati ad imposizione IRES ed IRAP”. Al riguardo, si ritiene opportuno evidenziare che, in tale ipotesi, anche con riferimento alle SPV potrebbero sussistere le medesime criticità interpretative sopra rappresentate relativamente alle Reoco: infatti, come osservato da Autorevole Dottrina, i principi di redazione del bilancio da parte delle società di cartolarizzazione emanati dalla Banca d’Italia e richiamati nella Circolare n. 8/E del 2003 sono stati nel frattempo oggetto di abrogazione e, quindi, sussistono profili di incertezza circa le modalità di redazione del bilancio da parte di tali entità[12].




[1] Cfr. art. 1, comma 1088, Legge di Stabilità, il quale ha aggiunto al primo comma dell’art. 7, Legge n. 130/1999, la lett. b – bis). Per una prima analisi delle diverse modifiche apportate alla Legge n. 130/1999 dalla Legge di Stabilità si veda P. Carrière, Le frontiere della “cartolarizzazione” si spingono ancora oltre. Un primo commento all’ultimo intervento di modifica della Legge n. 130 del 1999, in www.dirittobancario.it.

[2] In proposito si veda, P. Carrière, Le frontiere della “cartolarizzazione”…, il quale osserva come, mediante l’inserimento della lett. b-bis) nel comma 1 dell’art. 7, L. n. 130/1999, sia stata “… introdotta una nuova forma di “cartolarizzazione” (che vuole forse riecheggiare alcuni tratti delle cartolarizzazioni pubbliche nel passato realizzate con finalità di privatizzazione del patrimonio immobiliare dello Stato, c.d. “operazioni SCIP”, le quali però sono avvenute nel quadro di un ben più comprensibile, completo e coerente quadro normativo qui del tutto assente) che si aggiunge alle altre otto già oggi delineabili nel corpo della L. n. 130 del 1999 e che rispetto a tutte le altre – e all’archetipo stesso della “cartolarizzazione” come da sempre e sin qui “tecnicamente” intesa nel nostro Ordinamento – si discosta sotto il profilo “oggettivo”, prevedendosi ora esplicitamente che oggetto di tale operazione possano essere oltre ai “crediti” (presenti, futuri, “in blocco”, come sin qui solo ipotizzabile) – anche i “proventi” (nonostante non si sia poi coordinato l’art. 1 della legge in cui, nella definizione di queste operazioni, si continua a far esclusivo riferimento a tali “crediti”!)”.

[3] Cfr. P. Carrière, Le frontiere della “cartolarizzazione”…,.

[4] Al riguardo, si ritiene opportuno evidenziare che, pur non formando oggetto del presente contributo, sembrerebbero sussistere diverse tematiche interpretative anche in relazione alla fiscalità indiretta connessa all’implementazione delle operazioni di cartolarizzazione in parola.

[5] In particolare, l’art. 2, comma 6, D.L. n. 351/2011, stabilisce al riguardo che “Ciascun patrimonio separato di cui al comma 2 non è soggetto alle imposte sui redditi né all'imposta regionale sulle attività produttive …”.

[6] In particolare, nella Circolare n. 8/E del 2003 l’Amministrazione finanziaria ha affermato che nello svolgimento di ciascuna operazione di cartolarizzazione - quindi permanendo il vincolo di destinazione del patrimonio separato - i risultati economici derivanti dalla gestione del patrimonio cartolarizzato non entrano nella disponibilità della SPV, rimanendo quest'ultima estranea ad essi. Infatti, “… il rischio di credito connesso alla gestione del portafoglio di crediti grava sui sottoscrittori dei titoli. Pertanto, anche le risultanze dell'attività gestoria devono assumere rilevanza in capo ai medesimi sottoscrittori in sede di rimborso del capitale investito. È da escludersi, quindi, l'imponibilità in capo alla società veicolo di eventuali spread di periodo collegati a possibili disallineamenti temporali tra flussi finanziari del patrimonio cartolarizzato relativi all'incasso dei crediti acquisiti e al pagamento dei proventi promessi ai sottoscrittori o derivanti dal reinvestimento delle disponibilità liquide survalenti o ancora provocati dall'indebitamento necessario per far fronte alle scadenze”.

[7] L’art. 7.1, comma 4, L. n. 130/1999 dispone quanto segue: “Può essere costituita una società veicolo, nella forma di società di capitali, avente come oggetto sociale esclusivo il compito di acquisire, gestire e valorizzare, nell'interesse esclusivo dell'operazione di cartolarizzazione, i beni immobili e mobili registrati nonché gli altri beni e diritti concessi o costituiti, in qualunque forma, a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione, ivi compresi i beni oggetto di contratti di locazione finanziaria, anche se risolti, eventualmente insieme con i rapporti derivanti da tali contratti. Le somme in qualsiasi modo rivenienti dalla detenzione, gestione o dismissione di tali beni e diritti, dovute dalla società veicolo alla società di cartolarizzazione di cui all'articolo 3, sono assimilate, agli effetti della presente legge, ai pagamenti effettuati dai debitori ceduti e sono destinate in via esclusiva al soddisfacimento dei diritti incorporati nei titoli emessi e al pagamento dei costi dell'operazione”.

[8] In particolare, secondo il contribuente, “… la rappresentazione degli eventi patrimoniali, finanziari ed economici dovrà consentire di dare evidenza dell'attività svolta dalla Reoco nell'interesse esclusivo della cartolarizzazione, rispetto alla quale la Reoco è mero veicolo di "transito". Ne deriva che nella redazione del bilancio la Reoco adotterà un modello contabile funzionale a:

- operare una netta separazione tra gli effetti dell'attività gestoria svolta nell'interesse della cartolarizzazione e, dunque, non di propria pertinenza e gli effetti del servizio reso alla cartolarizzazione stessa, di propria pertinenza;

- riflettere l'effettivo risultato economico di pertinenza della Reoco e non anche quello di esclusivo interesse della cartolarizzazione.

Il modello contabile che meglio si presta allo scopo è quello rappresentato da una metodologia definita "fuori bilancio" nella quale vi è una netta distinzione tra le due attività. Seguendo tale metodo, le operazioni svolte nell'interesse della cartolarizzazione verrebbero rendicontate separatamente in una sezione ad hoc del bilancio della Reoco, diversa dagli schemi di Stato Patrimoniale, Conto Economico e Rendiconto Finanziario.

Il risultato delle operazioni di pertinenza della Reoco (commissioni attive e spese di gestione) verrà, invece, contabilizzato nel bilancio di esercizio della Reoco e, quindi, negli schemi di stato Patrimoniale, Conto economico e Rendiconto finanziario”.

[9] Con riferimento all’IRES e all’IRAP si vedano rispettivamente l’art. 83, D.P.R. n. 917/1986, e l’art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 446/1997.

[10] In proposito si nota come nella Risposta n. 18 del 2019, la società istante abbia affermato che “… dal punto di vista contabile, la materia in trattazione non è oggetto di una specifica disciplina e, pertanto, non si riscontra una prassi o consenso tra gli operatori”.

[11] Sul punto si veda la Circolare della Guardia di Finanza n. 1/2018, Volume III, Parte V, Capitolo 3.

[12] Cfr. R. Parisotto, Cartolarizzazioni: esenti da IVA i servizi di servicing, in Strumenti Finanziari e Fiscalità, 2017/3, 87, il quale ha osservato quanto segue: “Ulteriore tematica aperta per le SPV riguarda le modalità di redazione del proprio bilancio di recente oggetto di rilevanti modifiche. Va infatti preliminarmente ricordata come la pur diversa dizione contenuta nell’art. 3 “patrimoni separati” e nell’art. 7 bis “patrimoni destinati … art. 2447 bis c.c.” che apparentemente dovrebbe portare a diverse conclusioni bilancistiche, sia stata di fatto ritenuta ininfluente ed in generale le SPV hanno utilizzato le indicazioni contenute nel Provvedimento Banca d’Italia del 14 febbraio 2006, Nota integrativa, parte F così da riportare solo in calce al bilancio il patrimonio cartolarizzato e di conseguenza ridurre il proprio bilancio contabile a poche migliaia di euro. Lo scorso 9 dicembre la Banca d’Italia in forza dell’art. 43 c. 1 del D.Lgs. 18 agosto 2015, n. 136 ha diffuso un aggiornamento del richiamato provvedimento abrogando la Parte F citata con il che rinviando ad ogni società (SPV) i criteri per la redazione del proprio bilancio.

In considerazione della centralità del bilancio sia ai fini civilistici che fiscali non può che auspicarsi un tempestivo chiarimento/indirizzo da parte degli organismi contabili preposti anche e soprattutto a tutela dei sottoscrittori/portatori dei titoli emessi dalla SPV considerati anche gli eventi negativi che di recente hanno visto coinvolti primari emittenti”.

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