Finanza, Real estate
03/12/2019

Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets: Mercati immobiliari e sviluppo sostenibile

di Giampiero Bambagioni, Bureau Member, UNECE Committee on Urban Development Housing and Land Management

Le Nazioni Unite hanno pubblicato la versione aggiornata delle Linee Guida Strutturali per Mercati Immobiliari Sostenibili, ossia principi che – ancorati agli Obiettivi di sviluppo sostenibile (Sustainable Development Goals dell’ONU, gli “SDGs”) – sono finalizzati a promuovere, tra l’altro, la finanza immobiliare sostenibile, lo sviluppo urbano, la qualità della vita dei cittadini investimenti socialmente responsabili strettamente correlati a fattori ambientali, sociali e di governance (environmental, social and corporate governance - ESG).

 

Il conseguimento di una effettiva sostenibilità economica, ambientale e sociale necessità di appropriate politiche caratterizzate da un approccio olistico e da una visione strategica di lungo periodo. In quest’ottica le Nazioni Unite hanno adottato il «Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets», ossia Linee Guida Strutturali per Mercati Immobiliari Sostenibiliapprovate dai Delegati dei 56 Paesi della Commissione Economica per l’Europa delle Nazioni Unite (UNECE), funzionali al conseguimento della crescita sostenibile mediante lo sviluppo dei mercati immobiliari e della filiera economico-finanziaria di riferimento congiuntamente al ripensamento delle dinamiche dello sviluppo delle città. Crescita e sviluppo che hanno come obiettivo centrale la promozione del «bene comune» e il miglioramento della qualità della vita dei cittadini.

Le “Linee guida” costituiscono un aggiornamento organico dell’edizione del 2010[1]adottata al fine di formulare politiche funzionali alla crescita e allo sviluppo sostenibile, che potessero costituire una risposta alla crisi finanziaria globale emersa con la crisi dei mutui subprimenel 2007-2008 causa le insolvenze sul mercato dei mutui statunitensi ad alto rischio che hanno impattato prima sui mercati finanziari e poi sulle economie di tutto il mondo.

La crisi di fiducia nei mercati ha avuto effetti sul debito sovrano, soprattutto per i Paesi maggiormente esposti. La Banca d’Italia, nel relativo Bollettino Economico del gennaio 2012, evidenziava come le tensioni sul debito sovrano dell’area dell’euro avessero assunto rilevanza sistemica con interferenze sul funding bancario, caratterizzato da crescenti difficoltà di raccolta e dalla segmentazione dei mercati interbancari e, conseguentemente, con impatto sull’attività di prestito delle banche a famiglie e imprese. Il recente passato ha messo in luce come una crisi finanziaria dovuta ai mutui subprime, con carenze di garanzie immobiliari, sovente non valutate correttamente, potesse divenire ben presto una crisi economica globale. Tuttavia interconnessioni e interdipendenze tra dinamiche del settore immobiliare (nuove costruzioni, mercato secondario delle abitazioni, investimenti) e stabilità dei mercati finanziari costituiscono solo una parte della fenomenologia possibile.

Il settore edilizio-immobiliare costituisce la componente centrale delle città e, causa l’impatto delle medesime sull’ambiente e sui consumi delle risorse, sullo sviluppo urbano sostenibile. Lo sviluppo urbano, tra l’altro, coinvolge: infrastrutture, caratteristiche statiche ed energetiche degli edifici privati e pubblici, trasporti e servizi pubblici, tecnologie dell’informazione e della comunicazione (ICT), sistema finanziario, gestione delle risorse naturali e trattamento dei rifiuti.

Le città originano oltre il 70% delle emissioni globali di gas serra[2] con impatto diretto sul surriscaldamento dei Pianeta e sui cambiamenti climatici. Ne consegue che qualità della vita nelle città e lo sviluppo sostenibile non possono prescindere dall’adozione di innovative appropriate politiche che, con approccio olistico tengano in considerazione le tematiche inerenti l’urbanizzazione, i flussi migratori, la mobilità, la tecnologia e l’innovazione; la trasparenza dei mercati, la crescita delle economie emergenti, il cambiamento nella domanda di alloggi orientati verso la riqualificazione e la rigenerazione degli edifici maggiormente ecologici e resilienti, il consumo di energia, i cambiamenti climatici ed altri fenomeni rilevanti a livello internazionale.

Il Policy Framework prende in considerazione gli importanti accordi internazionali, come gli Obiettivi di Sviluppo Sostenibile (SDGs) dell’ONU, la Carta di Ginevra delle Nazioni Unite di sull’edilizia sostenibile; la nuova Agenda Urbana; l’Accordo di Parigi sui cambiamenti climatici e l’Accordo di Basilea III. Accordi che hanno condotto alla creazione di nuove linee guida strutturali globali e regionali funzionali alla implementazione di attività funzionali allo sviluppo urbano sostenibile a tutti i livelli.

Il documento, presentato presso l’UNECE in Ginevra, il 2 ottobre 2019, ha la finalità di indirizzare con approccio olistico le politiche economiche, urbanistiche, abitative, energetiche, creditizie, catastali, valutative, ambientali e sociali coinvolgenti il settore edizio-immobiliare.

In particolare, da una attenta lettura della pubblicazione si rileva come questi Principi possano essere incorporati dai governi nazionali, locali e municipali e applicati in funzione della valorizzazione del patrimonio edilizio, della gestione del territorio, del conseguimento di una crescita sostenibile.

La centralità e funzioni dell’economia urbana per la sostenibilità dello sviluppo a livello economico, ambientale e sociale evidenziata dalle Linee Guida ha, inoltre, interdipendenze con investimenti socialmente responsabili strettamente correlati a fattori ambientali, sociali e di governance (environmental, social and corporate governance - ESG) in rapida diffusione nell’ambito del sistema delle imprese e degli enti pensionistici[3]. Peraltro, nell’ambito delle scelte d’investimento, l’integrazione di metodologie di selezione degli strumenti finanziari che tengano conto di fattori ESGe diprincipi SRI[4] di investimento sostenibile e responsabile è elemento necessario per il perseguimento di performance sostenibili nel tempo.

Il Policy Framework for Sustainable Real Estate[5]Markets è articolato in 12 Principi e 115 Criteri[6].

Si riporta di seguito la traduzione delle titolazioni dei Principi da cui si evince l’approccio olistico dei medesimi, incentrato sulla sostenibilità nel lungo periodo in funzione della qualità della vita dei cittadini. Obiettivi che implicano la creazione delle migliori precondizioni funzionali allo sviluppo economico, sociale e ambientale in considerazione di un comparto edilizio-immobiliare nel quale, a livello globale, è allocata circa i 2/3 della ricchezza delle famiglie (stima World Bank) e di un settore quello dell’economia urbana – attinente infrastrutture, housing, ICT, servizi pubblici, risorse ambientali ed energetiche, fenomeni turistici e culturali, governance, coesione sociale, ecc. – che sta assumendo a livello internazionale, anche nelle economie in transizione, assoluta centralità al fine della promozione della crescita sostenibile e dello sviluppo del sistema economico-sociale dei Paesi, in armonia con la rapida evoluzione, a livello internazionale, delle dinamiche di sviluppo.

Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets | Linee guida strutturali per mercati immobiliari sostenibili

Principio 1 | Promuovere il settore immobiliare e l’economia urbana come uno dei principali fattori di contribuzione alla crescita economica inclusiva e sostenibile.

Principio 2 | Realizzare e supportare il sistema di normativo con l’integrazione di norme e standard internazionali e regionali nella legislazione nazionale.

Principio 3 | Rafforzare la governance per creare un settore edilizio-immobiliare salubre, trasparente, professionale e resiliente.

Principio 4 | Rendere più ecologico il settore immobiliare a sostegno della qualità della vita delle persone e per un salutare contesto ambientale.

Principio 5 | Ricomprendere e integrare i mercati immobiliari nei programmi di sviluppo urbano intelligente e sostenibile.

Principio 6 | Accrescere l’efficienza dei sistemi catastali e di pubblicità immobiliare per una gestione trasparente dei terreni e delle proprietà immobiliari.

Principio 7 | Migliorare la qualità della vita delle persone investendo nella rigenerazione e nel rinnovamento degli edifici pubblici e privati, includendo il patrimonio paesaggistico, storico e culturale.

Principio 8 | Normazione inerente il credito e gli investimenti.

Principio 9 | Rafforzare la capacità degli istituti finanziari di garantire l’accesso ai servizi finanziari per il settore immobiliare.

Principio 10 | Supportare la valutazione degli immobili basata su metodi di stima trasparenti in linea con gli standard internazionali

Principio 11 | Promuovere il social housing e un’edilizia abitativa maggiormente accessibile per conseguire inclusione e coesione sociale, e la riduzione delle disuguaglianze.

Principio 12 | Supportare le attività di formazione e sviluppo delle capacità di promuovere l’efficienza dei servizi nel settore immobiliare.

 

[1] La prima edizione del Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets è stata pubblicata dall’ONU nel 2010.

[2] Report “Consumption-based GHG emissions of C40 cities

[3] La Direttiva Europea IORP II (2016/2341/UE), recepita in Italia dal D.Lgs. n. 147 del 13.12.2018, si applica agli enti pensionistici aziendali o professionali, prescrive l’integrazione dei criteri ESG nell’attività di gestione dei rischi a livello di governo societario (corporate governance), sia in relazione alle politiche d’investimento, sia nell’ambito della valutazione interna, secondo un approccio di lungo periodo. La Direttiva prescrive l’obbligo di disclosure: gli investitori previdenziali dovranno informare gli aderenti attuali e potenziali sull’integrazione dei temi ESG nella gestionefinanziaria e nell’analisi dei rischi.

[4] Socially responsible investing (SRI)

[5] Nella pubblicazione, a pag. 5 (Acknowledgements), è specificato che «Preparation of the document and its drafting was led by Mr. Giampiero Bambagioni, the Chair of REM».

[6] Pubblicazione consultabile al seguente link: www.unece.org/index.php?id=52550

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