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Giurisprudenza

Applicabilità del “prezzo-valore” nell’acquisto di un immobile da parte del trustee

21 Marzo 2022

Claudia Stradiotti, trainee, DLA Piper

Cassazione Civile, Sez. V, 09 febbraio 2021, n. 3073 – Pres. Di Iasi, Rel. Stalla

Di cosa si parla in questo articolo

La compravendita di un compendio immobiliare in cui l’acquirente, persona fisica, ricopre la qualità di trustee di un trust autodichiarato, non si connota quale atto di dotazione del trust da parte di questi, bensì quale atto traslativo cui può applicarsi, al ricorrere delle condizioni prescritte dall’articolo 1, comma 497 della legge 23 dicembre 2005, n. 266, il criterio del cd. “prezzo-valore”.

In tal senso si è espressa la Suprema Corte con la sentenza in oggetto, chiamata a pronunciarsi in merito alla richiesta di cassazione, avanzata dal contribuente, della sentenza di secondo grado della Commissione Tributaria Regionale (“CTR”), con la quale quest’ultima aveva ritenuto legittimo l’avviso di accertamento che recuperava la maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale relativa all’atto di compravendita immobiliare.

In esso, infatti, l’acquirente dichiarava che la base imponibile ai fini delle predette imposte fosse costituita dal valore catastale (o prezzo-valore) del compendio immobiliare, ex art. 52, commi quarto e quinto, del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131; tuttavia l’Ufficio impositore, ritenendo che l’acquisto non fosse da imputarsi alla persona fisica acquirente, ma al trust di cui era trustee, disconosceva la determinazione agevolativa del valore del compendio.

In particolare, nel ricorrere al giudizio di legittimità, il contribuente lamentava, per quanto di interesse:

  • l’omesso esame di un fatto decisivo per la controversa, da individuarsi nella natura giuridica del trust, ritenuto un elemento centrale di valutazione ai fini del pagamento delle imposte. Il trust, infatti, a giudizio del ricorrente, peraltro autodichiarato ed a destinazione familiare, doveva considerarsi privo di personalità giuridica;
  • l’insufficiente esame della qualificazione soggettiva di trustee, con cui il contribuente ha partecipato all’atto di compravendita, che agiva, pertanto, in qualità di persona fisica;
  • conseguentemente, l’erroneo disconoscimento della sussistenza dei presupposti per la determinazione della base imponibile al criterio del valore catastale dell’immobile.

In relazione a quanto sopra, la corte di Cassazione ha ribadito che, a prescindere dalla successiva destinazione dell’immobile al patrimonio del trust, l’atto di compravendita immobiliare non può essere confuso con l’atto di dotazione patrimoniale.

Si tratta invero di un contratto che il contribuente ha stipulato con un soggetto terzo e che, conseguentemente, ha portato l’amministrazione finanziaria ad individuare la fattispecie impositiva non tanto nell’atto di attribuzione del bene al trust – che rimane una mera scelta del trustee successiva all’atto di compravendita – quanto nell’atto di acquisto di un bene presso un soggetto estraneo all’istituto del trust, che comporta un trasferimento di ricchezza immediato ed un arricchimento patrimoniale dell’acquirente.

Premesso ciò, la Suprema Corte ha proseguito osservando che il calcolo della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, può essere compiuto secondo il criterio del “prezzo-valore” solamente nel caso in cui la cessione di immobili ad uso abitativo operi “nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche e professionali”, così come disposto dalla legge.

Nel caso del trasferimento a beneficio di un trustee, l’effetto traslativo deve considerarsi prodotto nei confronti di una persona fisica.

Ciò sarebbe accaduto, aggiunge la Corte, anche qualora l’atto sia direttamente riferibile al trust, in quanto questo è sfornito di personalità giuridica, ed è legittimato passivo ai fini tributari solo ove la legge espressamente preveda in tal senso (a testimonianza di quanto detto è richiamata la ricorrenza dell’obbligazione ICI in capo al trustee, concordemente a Cass. 16550/2019).

Il trust è infatti mero insieme di beni e rapporti giuridici destinati al perseguimento di un fine nell’interesse di uno o più beneficiari (Cfr. Cass. 10105/2014; Cass. 3456/2015; Cass. 2043/2017; Cass. 31442/2018), ed il  soggetto legittimato nell’ambito dei rapporti sostanziali e processuali è il trustee nella sua qualità di gestore, e non rappresentante, del complesso di beni.

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