Il CRR 3 ha innovato profondamente il framework normativo inerente la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie, specificando che il rapporto tra valore delle garanzie immobiliari e il mutuo erogato (loan-to-value ratio, LtV) deve essere basato su un valore prudenziale, sostenibile per l’intera durata del finanziamento (property value).
La determinazione della sostenibilità del valore dell’immobile implica l’analisi delle relative caratteristiche, in correlazione con i rischi climatici e i fattori ESG: il loan-to-value ratio varia infatti in base al tipo di esposizione, ed è necessariamente correlato al valore attribuito all’immobile.
Su entrambi questi profili il CRR 3 prevede specifiche disposizioni concernenti le garanzie immobiliari, distinguendo tra quelle che concernono immobili produttori o meno di reddito (IPRE o non-IPRE), e tra esposizioni correlate o meno all’acquisizione, sviluppo e costruzione di terreni (esposizioni ADC o non-ADC).
In attuazione del CCR 3, l’Autorità bancaria europea (EBA) è recentemente intervenuta con linee guida e progetti di RTS, che, da un alto, specificano la rilevanza dei fattori ESG nella valutazione degli immobili, e, dall’altro, precisano i requisiti per l’assegnazione di un fattore di ponderazione del rischio più basso, sia per gli immobili ancora in costruzione, che per le esposizioni ADC.
Di tutti questi criteri gli enti dovranno tener conto nell’aggiornamento annuale alle proprie policy di valutazione degli immobili, adottate dall’organo con funzione di supervisione strategica, verificandone il risconto nelle valutazioni in concreto effettuate.
Il corso si propone pertanto di analizzare la nuova disciplina del CRR 3 in ordine alla valutazione degli immobili a garanzia del credito erogato, evidenziando i diversi elementi che la banca deve considerare nella corretta definizione delle proprie politiche di valutazione, nella concessione dei finanziamenti immobiliari e nella gestione dei profili di rischio correlati.
